上半年信贷政策成楼市调控主角 “限贷”政策渐宽松

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编者按:2015年年中，在诸多利好政策的推动下，楼市逐渐走出低迷。房地产市场也呈现出新的发展趋势，城市间的分化加剧，豪宅涌入市场，房地产企业纷纷触网等等。为此，Zhongxin.com房地产频道推出了一系列年中计划，解读上半年房地产市场的变化。

中新网7月3日电(记者陆晓晓，房地产频道)2015年上半年，监管政策的相继出台刺激了房地产市场的活力，房地产市场逐步走出低谷。与前几年的“国家规定”相比，行政手段的淡化和信贷杠杆的频繁使用已成为今年监管政策的一大特色。“限制贷款”政策越来越宽松，购房成本逐渐降低，购房意愿也有所提高，加快了房地产市场的整体复苏。然而，与一线城市相比，二三线房地产市场的受欢迎程度仍然不高，仍有46个城市的房价在6月份处于下行通道。

信贷“组合拳”先后推出了“有限贷款”政策，越来越宽松

在今年的“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城市实施政策，鼓励居民自住住房需求，改善住房条件，保持房地产业长期稳定健康发展”的总方向。因此，今年上半年的房地产市场也延续了去年“去库存化”和“稳定增长”的基调。

“两会”后，3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布了住房抵押贷款政策，该政策后来被称为“330新政”，对于已拥有住房且相应购房贷款尚未结清的居民，购房首付最低比例调整为不低于40%。公积金贷款的首付比例也有所调整。购买第一套普通自住住房的最低首付比例为20%，拥有一套住房且已结清相应住房贷款并重新申请公积金贷款的，最低首付比例为30%。同日，个人住房转让营业税的免税期限由5年改为2年。

今年，央行还频繁运用信贷杠杆降息，将五年期贷款基准利率从6.15%下调至5.4%，三次降息的调整幅度达到0.75个百分点。许多地方还积极调整公积金政策，增加贷款额度，放宽首套房和首改房的认定标准，降低公积金贷款的使用门槛。此外，根据不同情况，许多城市还出台了多项措施，如财政补贴、契税减免和购房奖励。

“过去，在房地产市场监管中使用了许多行政手段，今年，通过经济和市场化手段进行了更多的调整，这也是今年房地产市场监管的一个亮点。”中国社会科学院城市发展与环境研究所前所长牛凤瑞在接受中信网房地产频道采访时表示，行政手段逐渐淡出，回归市场原点，更多的供求调整是通过价格杠杆进行的，这是一个正确的方向，资源配置效率将大大提高。

中原地产首席分析师张大伟也表示，在中国多年的房地产开发过程中，经济调控政策主要影响房地产价格，其中信贷政策影响最大。信用额度和利率可以说是房地产市场的风向标。

信贷政策继续发酵。一线城市的房价已经上涨，但三线和四线仍在下跌

在多项监管政策的叠加下，房地产市场也在5月和6月迎来了集中“爆发”，尤其是一线城市对政策变化最为敏感。根据中国指数研究院的数据，上半年，一线城市的月平均成交量为75万平方米，同比增长45%以上，绝对成交量也是近年来的最高水平，6月份的成交量超过100万平方米，几乎是去年的两倍。与此同时，今年上半年，二线城市的平均成交量为66万平方米，同比增长18.5%；三线城市的平均成交量为31万平方米，同比增长37.0%。

牛凤瑞表示，在中国房地产市场的宏观经济形势下，政府的宽松惠民政策的有效性是滞后的。从去年的“930新政”到今年4月和5月，成效逐渐显现，但总体而言，楼市已进入复苏通道。

2015年上半年，100个城市的平均房价由下跌转为上涨，3月和4月的跌幅继续收窄。5月份，均价转为上涨，6月份上涨幅度扩大到0.56%，均价达到10628元/平方米。然而，值得注意的是，由于中国房地产市场的区域发展不平衡，6月份100个城市中有53个城市的价格上涨，而一些三、四线城市的库存处于较高水平，而46个城市的价格仍在下降。上半年，一线城市房价上涨5.17%，其中深圳上半年上涨12.25%，发挥了“龙头”作用。二线城市下降了0.75%，而三线城市下降了1.25%。

牛凤瑞表示，一线城市房价快速上涨的原因是城市规模大，经济发展状况良好，且流动人口相对较多，因此对房地产的需求很大。此外，经过几年的"限购"和"限贷"，需求暂时被抑制，政策放松后，必然会有一个集中释放期。相反，由于二、三线城市的政策相对宽松，供应量大，虽然政策有所放松，但要改变这种下降趋势还需要很长时间。

行业预测:近年下半年楼市政策将继续宽松

谈到下半年房地产市场的政策走向，牛凤瑞表示，他仍倾向于对信贷杠杆进行监管，过多的行政措施不利于房地产市场的发展。对于未来的房地产市场监管，可以使用经济杠杆，如推动“改革阵营”的进程，降低税收和利率。

张大伟还表示，后续的房地产刺激政策将有很多可能性，比如降低存款准备金率、降息和调整空空间。他还表示，从目前市场来看，公积金利率相当于商业贷款利率的68%，公积金政策是地方政府调控购房最直接的工具，对市场有直接的刺激作用。

同一政策咨询研究部主任张宏伟表示，下半年鼓励住房消费将集中在两个方面。首先，对于保护群体，将实物补贴或分配改为货币补贴，以鼓励购买商品房；另一方面，它将增加对第一套房和人才的补贴。

下半年房地产制度改革会有什么新进展？据中国指数研究院分析，取消外资限制、推进房地产登记等长效机制工作可能在下半年逐步展开，以京津冀一体化为代表的区域协调发展也将加快。(中信。房地产频道)