综合体建设井喷 11城市超1000万m2

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根据现有的土地储备和规划，未来两年，50个城市的综合体规模将继续大幅上升。2015年，非居住建筑总量将达到5.64亿平方米，比2013年增长77%。

其中，2015年贵阳、沈阳、Xi安的非住宅建筑面积预计将超过2000万平方米；北京、济南和长沙的非住宅建筑面积也将达到2000万平方米。

世界银行(World Bank)分析师李琳琳在接受《国家商报》采访时表示，要想了解一个城市是否能够承受这个综合体的非住宅成交量，有必要参考各种指标。"如果供给浓度在一段时间内增加，消化可能会有一定的问题."

城市综合体建设中的井喷

在国家宏观政策的控制下，开发纯住宅用地更难获得贷款，而城市综合体包含各种形式的自持性物业，开发商的贷款问题在一定程度上得到了解决。此外，商业地产投资已成为人们退出住宅投资市场的新选择，这也在一定程度上给了开发商信心。

在上述背景下，开发商对城市综合体建设的热情也开始升温。根据预期产业研究所发布的相关分析报告，“2005年至2010年，城市综合体增量呈井喷状态，面积较前五年增长近5.4倍。”

根据世界银行的统计，截至2013年，中国50个城市的11个城市综合体的非住宅规模超过1000万平方米。

其中，沈阳综合体的规模已超过2000万平方米。从单一产品形式来看，2013年沈阳综合体人均商业面积接近0.8平方米/人，沈阳综合体人均办公面积超过0.5平方米/人。

报告显示，沈阳不是最具挑战性的城市。就产品形式而言，贵州在商业、办公和酒店产品的“挑战清单”中排名第一。

根据世界银行的统计报告，截至2013年，贵阳城市综合体的非住宅总面积约为1000万平方米；未来两年，贵阳将增加2000多万平方米的供应量；到2015年，贵阳将建成30个综合建筑，总建筑面积超过3000万平方米，居全国综合建筑面积之首。

一些城市综合体的容量正趋于饱和

在综合开发热潮过后，包括开发商在内的相关人士多次发出警告。例如，卓越集团的首席执行官伯德多次提到商业地产过热、同质化和过度投资。

尽管一些城市的综合开发趋于饱和，但许多城市仍有未来扩张的计划。根据世界银行的报告，2013年列入“挑战名单”的一些城市将在2015年前扩大其综合规模。其中，在商业模式极具挑战性的Xi，2015年综合建筑数量将达到46个，面积将接近2500万平方米，约为现有面积的2.5倍。

至于该综合体开发热的原因，华德酒店咨询公司总裁黄博林在接受《商业日报》采访时表示，由于城市综合体的建成将拉动政府税收，开发商在开发过程中也将得到相应的政策支持。

此外，黄伯林认为，该综合体将建造更多的房屋，开发商可以通过酒店和办公楼等产品提升整个综合体的价值，从而推高房价。同时，开发商也可以通过酒店和办公产品为项目融资，住宅可以实现，从而完成贷款融资。

“商业地产的发展应该根据当地居民的数量和消费来衡量。如果超过一定的数量，供给就会超过需求，预期的价值就无法实现。定位至关重要，位置、产品形式和政府定位都很重要。”伯德说。

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