东莞樟木头镇八成港人售房离去

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二十多年前，大批香港人带着“淘金热”的梦想北上追求财富。东莞樟木头离这里有一个多小时的车程，由于价格和劳动力成本低，吸引了他们停下来。樟木头甚至东莞的房地产市场真正开始了。樟木头，一个不为人知的小镇，很快“建”了一座新城市，“小香港”出名了。在鼎盛时期，它吸引了成千上万的香港人在这里定居，但现在只有不到3万至5万人。

根据中原地产的数据，与鼎盛时期相比，在樟木头定居的港商数量减少了近80%。“小香港”光环的消退反映了中国产业结构调整和房地产市场理性降温的趋势。

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在东莞人梁树洋的记忆中，樟木头无疑曾是香港的“后花园”。

“1993年，广东省在香港出售的房屋有60%来自东莞樟木头。房地产市场产值占全镇总产值的40%以上。在鼎盛时期，‘小香港’樟木头吸引了15万香港人来这里投资。”东莞中原房地产战略研究中心主任车德瑞说。

据东莞当地媒体和外国媒体报道，2000年以前，樟木头有60多栋建筑和3万多套房子卖给了香港人。

然而，这个盛大的场合已经不存在了。2014年5月，记者随机走访了樟木头镇两天，但只见到了一位香港居民。

“现在，这里超过三分之二的房子已经转让给了内地人。”车德瑞说。

在樟木头最大的香港社区“御景园”，公寓设计表现出典型的香港“鸽笼”特色，大部分面积在80-90平方米。客厅很紧凑，房间的宽度只有一张双人床。20世纪90年代初，樟木头房地产市场是由香港商人提出来的。通过与城镇房地产公司的合作，一方提供土地，另一方进行开发。房地产的设计、建造和销售都是面向香港人的，以小型公寓为主体，香港媒体也刊登了广告。

2014年的“皇家花园”，香港人已经“销声匿迹”。记者在晚上19: 00进入“皇家花园”的别墅区，不到10栋别墅亮着灯，许多别墅的窗户和花园的栅栏上都挂着房屋出售的标志。一栋210平方米的三层别墅的价格是150万元，如果没有银行按揭，这个价格可能是优惠的，平均价格约为7000元。

7年前从香港人手中买下“皇家花园”别墅的江西房主陈岚女士告诉记者，樟木头的许多社区都是专门建造的，在20世纪90年代只卖给香港人，现在香港人的房子已经卖了7788套。"大多数房子已经转售给当地和深圳的客人."陈岚说。

在樟木头的另一个著名的香港社区——帝豪花园，情况类似。开发商的中介人员说，超过一半的香港居民已经换了房子。

记者在樟木头镇看到，大部分新楼盘都被内地房地产开发商占据，公寓设计也变成了“内地味”。一个典型的例子是，同一开发商在不同时期开发的两栋建筑中，帝豪花园的口号是“香港人的家”，而帝豪花园的口号是“樟木头人的家”。

结构转变

“为什么香港人要去？简单地说，东莞低廉的土地和劳动力成本曾经吸引了许多当地的铸造行业。现在，这种成本优势已不复存在。”广东省专家、广州市社会科学院研究员鹏鹏说。

翁先生是香港居民，在他的别墅里照顾芒果树。自20世纪80年代以来，他在樟木头投资建厂。在企业的全盛时期，他的产品出口到欧洲和美国。金融危机后，工厂关闭了。他选择在樟木头定居以维持生活。“但我的老朋友们几乎都走了，他们不得不跑去谋生。”翁先生说。

事实上，樟木头镇的情况只是珠江三角洲升级改造的一个缩影。2003年，珠江三角洲在经历快速发展后开始寻求转型。

中山大学岭南学院财税部主任江林指出，2003年和2008年前后有两次相对大规模的撤离，主要是在港台的低端制造业。

他说:“剩下的港台制造企业正在寻求转型升级。此外，新成立了更多的高科技和高附加值企业。

像整个珠江三角洲一样，东莞也经历了转型的“痛苦”。2007年，东莞的国内生产总值为3151亿元，比1978年增长了119.8倍和6.9倍，年均增长18.0%。从那以后，东莞的国内生产总值一直在下降，其增长率曾在2009年降至5.3%，2012年降至6.1%。

2 0 1 3年，东莞总产值为5490.02亿元，比上年增长9.8%。

“事实上，这是一个自下而上的过程。2009年，它是底部，2010年，它上升，增长率为10 .3%，2012年下降。它在2013年再次回升。在这个过程中，东莞的经济经历了“凤凰涅槃”江林说。

在自下而上的过程中，东莞的产业结构发生了巨大的变化。高附加值的企业越来越多，整个经济的链条正在向微笑曲线的两端延伸。数据显示，2013年，东莞市规模以上先进制造业增加值为942.68亿元，增长17.4%；现代服务业增加值1716.42亿元，增长8.2%。

“从某种意义上说，‘小香港’的衰落是珠江三角洲结构转型阶段性成果的表现。”鹏鹏说。

房地产理性

"香港人的离去也与内地房地产市场有关."郑光恒生证券咨询有限公司副总经理兼首席研究官袁吉说。

2013年，mainland China房地产经历了结构性分化。一份官方报告称，三四线市场的“泡沫”已经破裂。

2014年，包括银行业在内的社会各界对房地产行业的预期发生了巨大变化。此前，汇丰全球投资管理(HSBC Global Investment Management)股票投资总监、中国股票部部长陈淑敏在接受采访时表示，目前国内经济风险主要是房地产风险。她预测，二线和三线城市的库存将在16至18个月左右，由于供应过多，价格可能会“放缓”。

“房地产销售不佳将对下游行业和下半年的新开工率产生不利影响。房地产的调整将会继续，但会更加‘差异化’。”陈淑敏说。

"内地房地产市场的现状是，升值预期正在下降."袁吉认为，这是一些香港居民继续出售樟木头房产的一个重要原因。

香港人梁唐源(音译)表示，投资价值是我买卖房地产的重要依据。在目前情况下，我们当然不会增持内地物业，尤其是一线城市以外的物业。

虽然樟木头镇的房地产市场活动总体上有所下降，但整个市场并没有出现所谓的“崩盘”。记者在采访中发现，虽然“小香港”的风光难以重现，但樟木头镇的房地产市场依然稳定。

在东莞樟木头和昌平的大部分建筑里，记者看到了夜晚源源不断的车流和灯光。樟木头镇的许多居民和房地产经纪人说，他们在上世纪90年代开业时，只面向香港顾客。按当时的汇率换算，价格是每平方米6000多元；经过2003年和2008年的两次大规模疏散，这里三分之二以上的房屋已经易手，现在价格仍在每平方米6000元左右。

在樟木头镇的“罗马花园”，一套100平方米的二手房，三楼从北到南透明，标价63万英镑。在社区的每个频道上，都停着持有本地和深圳牌照的汽车。

“罗马花园”的一位居民说，他在深圳工作。虽然从这里开车去上班要花40多分钟，但房价要便宜一半以上。“省下的钱足够买一辆好车了。”

在樟木头，虽然房地产业再次成为支柱产业，但“小香港”的风光难以重现。根据东莞市统计局的统计，今年前四个月，樟木头新商住楼网上签约销售的数量和平均价格大多在全市城镇和街道的中下游，当月平均销售价格低于全市平均价格。

“樟木头的‘小香港’光环已经褪去，这只能说明中国房地产市场正在一步步走向理性。”记者采访的大多数行业分析师得出了一致的结论。

根据国家统计局4月份公布的70个大中城市住宅销售价格变化情况，有44个城市价格上涨，8个城市价格下跌，即杭州、宁波、温州、金华、安庆、赣州、无锡和惠州，18个城市价格持平。这意味着26个城市的房价已经停止上涨。在环比价格变化中，涨幅最高的是0.4%，最低的是0.7%。

“房地产价格飙升是不正常的，也是不可持续的。现在，社会开始变得理性了。”中央财经大学银行研究中心主任郭田勇说。

在樟木头，一个小镇，人们过去像潮水一样蜂拥而至，但是现在潮水已经退去。

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