贾康：抓住楼市分化后的改革契机

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房地产市场的分化有利于挤压泡沫

目前，中国的城镇化刚刚完成不到40%，而国际经验表明，只有达到70%左右的高水平，才能进入低水平发展的新阶段。总的来说，中国的城市化正处于方兴未艾的发展过程中，在未来几十年城市化水平快速提高的时期，将有数亿人生活在城市中。随着我国社会从“中等收入阶段”向“高收入阶段”的演进，我国城市中心区的房价仍保持长期上涨趋势。由于各种原因，早期房地产市场可能会形成一些泡沫因素，但在市场分化的情况下，有利于泡沫的出现和消化。值得注意的是，没有可信的理由相信中国房地产市场已经进入了悬崖式的“大跳水”和“崩溃”过程。正常市场允许价格波动，这应该反映出某些市场风险。然而，中国房地产市场在过去几年的表现似乎是单方面的。事实上，没有人认为有风险。许多基金在房地产市场大肆炒作，但现在市场分化只是一个修正的机会。

经过市场分化，一些想买房的居民可以得到实惠的价格。然而，仅仅是因为一些具体的降价案例，人们只是简单地预期，房价将普遍“暴跌”甚至“暴跌”，这将使相当多的购房者犹豫不决，不愿“买高不买低”。应该注意的是，一些地方的房价仍然坚挺，而且有涨价的情况。今年4月，70个大中城市69种新商品价格同比上涨，8种同比下降；2个城市的二手房价格同比下降，22个城市的二手房价格环比下降。当然，从成交量等指标来看，未来可能会有更多城市出现降价表现。应该强调的是，统计公布的价格是平均价格，仅仅看平均价格不能解释太多的问题。在“涨跌”的特定场景即“市场分化”的环境出现后，对双方来说，分析每个交易对象的具体情况是最重要和最关键的。如果说房地产市场现在已经进入了波动和分化阶段，那它只是一个变化，是过去“单边城市”全民教育的终结。今后，对房地产价格的分析应该分为线、市、段、类和类型。

所谓的分界线意味着一线、二线、三线和四线城市的房价会有明显的差异。划分界线后，城市将被划分，同一条线上的不同城市可能会有明显的差异。然后，它必须被分割，也就是说，同一城市不同地区的房价可能会有很大的不同。例如，在北京，有人说有房价下调的情况，但应该注意的是，五环路以内还是比较稳定的，主要是大兴、通州等地段有个别的价格调整情况，这反映了地段的差异。再往下，有几十个。什么样的公寓类型、朝向、楼层和具体特征可能导致不同的价格。再往下，它必须被分类，比如学区或非学区，以及与地铁站的关联状态。在市场分化之后，所有与房地产相关的社会成员应该共同学习，形成对市场的基本认识，并遵守市场要求，防范风险，优化自己的具体决策。目前，这应该是一个促进中国住房市场健康发展的好机会，政府可以适当淡化和融合行政“限购”和其他权宜措施。

实施“双轨总体规划”框架

目前，我国政府决策层显然对优化和规范房地产行业有了新的思路。一方面，以建设3600万套经济适用住房为代表的基本经济适用住房建设正在推进，有效供给将在未来几年到位。这样，低收入阶层和中等收入阶层对“居住和住房”的需求将得到有效供应。另一方面，在商品房领域，我们不再重复声明和频繁出手，而是把市场本身的调整交给空.总的来说，市场应该在小的正常波动中得到优化和健康发展，我们现在越来越有望接近这一境界。应该强调的是，在市场分化之后，地方政府应该借此机会逐渐淡出和趋同出于必要的限制购买等行政措施，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然，这是一个需要根据当地情况逐步掌握的过程。目前，所有迹象加在一起应该会对市场分化给予积极的评价。如果中长期体系建设能够跟上，就应该能够有效防止超出正常范围的强劲反弹。

既然政府已经明确把重点放在保障性住房的保护上，如果保障性住房的有效供给在几年内保持不变，那么商品房和产权房轨道上的市场机制就可以发挥更好的作用。那么，就没有必要特别关注在商品房和产权房概念中有意义的“房价调控”。调控并不意味着它不能存在，而是说没有必要强调“调控”这个词对房价的影响。真正有意义的是，一方面，地方相机选择淡化行政限购措施——这不是所谓的政府“救市”或“立市”，而是政府回归市场轨道应坚持的监管理性；另一方面，积极贯彻三中全会精神，加快房产税立法，适时推进改革。认为开征房产税可以抑制房价的想法不应该过于简单。事实上，房产税本身很难改变未来几十年中国中心城市房价上升曲线的总体趋势，但在发挥其他功能的同时，它确实有利于减少一些房地产市场泡沫，降低空购房率。因此，房产税应该是促进房地产市场健康发展的重要制度要素之一。

解决房地产市场和房价问题的根本思路和策略应该是政府和市场各司其职。目前，在房地产宏观调控方面，应该说正在实施“双轨统筹”的框架，一是保障轨道，二是市场轨道。换句话说，商品房价格的高低与低端群体解决“住与住”问题没有直接关系。政府应该做的是支持“廉租房”和“公租房”的融合。其次，要积极开发更高层次的“共有产权房”，让刚毕业的年轻白领等步入社会。，谁没有力量购买全部财产的房子，不一定是“房奴”。第三，在拥有相应住房的地方辖区，及时将“填砖”(资助新的经济适用住房)改为“填头”(政府采购供应公共租赁住房，并向有特定保障对象的房东提供补贴)，以提高绩效。在此基础上，对于一般的商品房，政府只需要合理规划管理土地，公平竞争市场规则，依法征税，其余的可以留给市场来解决。

“双轨协调”的监管框架前所未有地清晰。政府部门正致力于使数以千万计的经济适用房变得真实和良好，而"廉租房"和"公共租房"的概念显然被纳入了经济适用房的概念之下，这是值得称道的进展。遗憾的是，在几年前高举“调控”大旗的阶段，本应把握好长效机制的建设，尤其是作为中国改革“攻坚”的房产税改革，至今未取得令人满意的进展。

总之，从推进综合改革，使市场在资源配置中发挥决定性作用的角度来看，加快房产税立法，用经济手段取代行政监管，努力改善房地产市场的健康状况，应该是房地产市场分割后政府和各方抓住改革机遇，顺应客观规律的重要选择。

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