北京自住房摇号无缘“中大奖” 刚需族回流商品房

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周一，北京首个自住住房项目金隅汇星园开始现场摇奖。在127，000个优先家庭中，只有1，882个套房可供摇奖，摇奖的比例接近68:1。许多人开玩笑说，“获奖”意味着购买它。

就在八佰伴前后，许多认为自己“错过了大奖”的急需房屋的家庭将目光转向了廉价的急需房屋。从上周开始，“先知先觉”的开发商加快了他们急需的市场进入步伐，并占领了市场。

只是需要市场回暖

"随着彩票的结束，该项目的销售情况得到了显著改善."据华业集团副总裁陈云峰介绍，华业集团旗下子公司华业东方玫瑰在北京首套住房开奖的前一天，只有二三十人来到售楼处看房，电话咨询也不多。然而，这些天来电话和访问的数量都在大幅增加。

自住房优先购买家庭方女士昨天也告诉记者，她在现场数据核实阶段放弃了，因为她觉得中标的概率太低。目前，她正在考虑在通州和大兴的地铁沿线买一套新房子，或者在市区买一套二手房。

由于自有住房入市的影响，最近北京的二手房市场出现了强烈的观望情绪，使得二手房市场的成交量一度下降。然而，许多业内人士认为，由于自住住房的供应量有限，只需要一小部分市场就可以消化，许多自住客户仍不得不回到普通商品房市场。因此，一些开发商提前进行了部署，最近加大了推动市场的力度，各种促销手段相继出现。

低价开张以吸引顾客

最近，许多项目选择以低价或低于市场预期的价格吸引客户。据雅皓组织统计，上周(6月15日至22日)，北京共有5个项目开盘。其中，保利春天学校、金地郎悦悠悠球学校和珠江四季岳城都是商住项目。总价最低的保利春天学校起价仅为79万元，均价约为2.3万元/平方米；房山良乡大学城金地郎悦悠悠球学校的均价约为23800元/平方米，与4月底持平。

进入市场的另外两个住宅项目，京溪金台荔湾和保利罗兰香谷，是针对那些只需要和只需要改变的人。昌平沙河保利罗兰香谷的平均开盘价约为26000元/平方米，5月底该地区国风梅塘的开盘价约为30000元/平方米；位于门头沟区的京溪金泰里湾的平均开盘价为2.7万元/平方米，低于周边西山艺术中心和华润润西山项目的平均开盘价3.5万元/平方米，也略低于此前预测的2.8万元/平方米。

“上周，开发商集中精力推出不限制购房资格的商业和住宅产品，这也是为了打破目前的销售僵局。”雅豪机构营销总监郭毅也表示，普通住宅项目低价入市，也是开发商在市场淡季积极消化库存、盘活资金的举措。"目前，低价入市已经成为开发商的共识."

根据开发商和机构的综合数据，上周开业的保利罗兰香谷、京西金台荔湾和通州万达广场在进入市场的当天就售罄。珠江四季岳城的剥蚀率达到90%，金地郎悦悠悠球学校的剥蚀率也达到80%左右。

越来越多的优惠吸引了急需的顾客

早在今年5月，位于亦庄的海子大厦曾以“团购”的名义推出100套特价房，每套价格下降40万元，被称为北京迄今为止降价幅度最大的房地产。在市场观望情绪浓厚的背景下，各房地产企业除了回笼现金之外，还会频繁地进行各种优惠支付，以吸引有需要的买家。

例如，前一段时间，位于通州土桥区的紫油竹(音译)推出了一项针对其待售房屋最后一期的“首付款减半活动”(开发商向购房者提供了一笔为期一年的25万至30万元的无息贷款)。

房山区的一个商业和住宅项目，徐汇电子世界，最近抛出了“无条件退房”。

“这一切都是为了吸引那些手头财力不足、急需帮助的人。”泰和集团品牌总监沈立安表示，“零首付”、“分期首付”和“特价房”等促销措施是开发商在市场不景气时采取的正常措施。

郭毅认为，在房地产调控政策依然严峻的背景下，房地产市场缺乏有利的推动力，库存将进一步改善。积累的库存从开发商那里沉淀了大量的资金，这刺激了开发商降价促销的动机，从而使买家可以得到实际的价格优惠。(记者陈玉明)

■市场前景

7月36日争夺市场

在北京33个项目于6月份集中在市场之后，北京的商品房供应量在7月份有所增加。据雅豪机构统计，7月份北京计划开放36个项目，其中包括12个纯新址，如鸿坤西山云景、中铁建设清秀商城等，以及24个老项目，如华业东方玫瑰、金鹿世界城等。

据统计，自3月以来，楼市供应量大幅增加，月开盘项目连续5个月超过30个，3月至7月的市场总开盘量同比增长近60%。

超过50%的项目以合理的价格进入市场

“红五月”和“冷开盘”在6月的消退，使开发商在定价和增加促销方面更加谨慎。据统计，在预计7月份开工的急需项目中，已有17个项目定价，其中9个项目以平价或低于预期市场价格进入市场，占50%以上。

例如，位于通州区的华业东方玫瑰(Huaye Oriental Rose)5月中旬上市时，均价为23000元/平方米。由于时间较晚，7月份进入市场的新楼整体报价没有变化，但增加了折扣；万科天竺悦城计划在7月上半月开业，精装价格定在3万-3.1万元/平方米，而之前的计划是3.3万元/平方米。此外，虽然一些房地产提高了市场价格，但他们也推出了各种计算复杂、优惠幅度不同的促销措施，实际上是以公平的价格进入市场。

中端和高端磁盘卷

近年来，北京的新房供应处于较高水平，其中中高档项目的增加明显。据统计，北京计划7月份进入市场的36个项目中，高端项目有12个，占总数的30%以上，其中包括4个豪华住宅项目，如首闯蓝阴山和首开蒲军别墅，以及8个改善项目，如苏宁尊悦大厦、中冶德显大厦和北京银泰昆玉府。

对此，雅豪研究院副总经理任启新表示，许多因“限高令”而推迟的高价楼盘进入市场，这是近几个月高端住宅供应量增加的主要原因。另一方面，下半年自住住房的大规模进入将进一步降低统计数据中的平均房价，为高端项目的进入创造条件。

第三季度销量可能会回升

随着自住住房的集中，北京楼市的格局受到了很大影响。金玉汇星园周一受到了震动。恒大御景湾、金隅汇景园、当代养殖满庭春现代艺术博物馆、R&F慧兰信使、首都悦都汇、常驻华政新国展满庭坊、中铁建设顺新家园等七个项目已完成现场审核，并处于联网审核阶段。

CEEC秘书长陈云峰表示，随着今年下半年大量自住住房项目进入市场，房地产市场的交易量将在第三季度分阶段回升。随着新需求客户对住房项目的进一步分流，预计未来几个月将有更多的新需求商品房项目受到价格调整的影响，整个房地产市场将呈现“量增量减”的态势。(记者袁小彤)

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