资金链紧绷大小房企纷纷卖资产

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业内人士表示，从现阶段来看，未来很难缓解房企资金链紧张的局面。在资金紧张的压力下，预计房企收购、并购和出售资产的频率将会更高，房地产市场正面临新一轮的整合浪潮。

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根据北京产权交易所的最新数据，6月13日至6月19日，企业国有产权项目成交额为3.76亿元，房地产行业改变了以往的低调局面，与建筑业和金融业并列前三。上周，上海联合产权交易所发布的信息显示，房地产行业的新上市金额在所有行业中排名第一，一周内的新上市金额总计达到16.51亿元。

在这些交易中，有许多中小房企，包括浙江何润房地产集团转让千岛湖何润建国度假酒店，江西盛天房地产开发有限公司出售49%的股权，天津金鑫房地产联合开发公司转让天津宇通房地产开发有限公司35%的股权，北京博鸿房地产开发有限公司转让宜昌恒天开发房地产有限公司65%的股权，中国环岛(集团)公司转让海口翠岛温泉度假酒店有限公司100%的股权及相关债权

中原地产市场研究部首席分析师张大伟表示，在信贷紧缩环境下，与龙头企业相比，中小房企资金来源单一。在企业无法通过降价有效提取资金或找到其他有效融资渠道的背景下，它们显然面临着经营困难。出售资产是企业避免成为第二广药地产和兴润地产的最后手段。

住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵鲁星在接受《经济信息日报》采访时表示，大多数中小住房企业的项目都在三、四线城市和个别二线城市。由于市场和最初的预判之间的巨大差异，很难收钱。另外，目前商业银行的开发贷款都是通过列表制度来管理的，所以中小房企很难借到资金，所以出售资产来保护自己是最现实的选择。

值得注意的是，不仅中小型住房企业，而且一些大型住房企业最近也出售了资产。据报道，北京城建在这一年中两次上市出售其资产。近日，北京城建以不低于1亿元的上市底价在北京证券交易所上市转让了其在三亚同城投资有限公司的100%股权，受让方代表三亚同城投资有限公司支付了公司贷款本金3.54亿元及其利息，交易总价不低于4.65亿元。此前，北京城建已将北京耀阳国际老年公寓项目公司80%的股权和6.18亿元的债权评估为6.43亿元。

中冶房地产股份有限公司近期加快了南京下关“王迪”地块的分割，并以10.4321亿元的底价将南京五道口房地产有限公司100%的股权和6.8551亿元的债权在上海联合产权交易所挂牌。这是中冶地产今年第四次转让其子公司的股权。今年3月，中冶地产以20.68亿元的价格将其在南京宁钢地产和龙江湾地产的60%股份出售给申业集团，并以9亿多元的价格将其在南京立方地产的100%股份出售给上海证大地产。此后，南京金铭房地产有限公司以25.38亿元人民币转让给北京龙湖。

此外，在收购浪潮中，万科不再只是一个买家。6月10日，浙江万科杜南分别将杭州叶晚房地产有限公司34%和33%的股份出售给施琅绿城和宁波金乡。

对此，张大伟表示，2013年房企的非理性扩张带来了高额债务，因此房企加快了项目的出售，以缓解资金的渴求和缓解资金链的风险。“特别是资金沉淀时间长、收入不清或开工建设短期困难的项目，将是房企销售的主要目标。“。

把金子想成干渴

上市房地产企业负债率过高

根据中原房地产市场研究部的数据，对23家在a股市场上市的大型房地产企业的财务指标进行了分析，发现今年第一季度房地产企业的资金链确实很紧，23家房地产企业的平均资产负债率达到历史最高水平77%。

根据剔除预收款后的实际资产负债率指标，今年第一季度，23家a股上市房地产企业的实际资产负债率达到55%，仅次于2008年第三季度的历史峰值水平(56%)，房地产企业的偿债压力不容低估。

当债务很高时，住房企业的资金来源就不断紧缩。根据国家统计局发布的数据，今年前五个月，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速较前四个月下降0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。

根据最新的机构数据，5月份，10家基准房企共融资31.5亿元，比上个月大幅下降73.3%。这也意味着这10家基准房地产企业的融资额已经连续三个月下降，创下近11个月来的新低。

在过去的两年里，直接融资，这是最大的资金来源，为中小型住房企业，也大幅萎缩。从用益物权信托的数据来看，今年以来，房地产集合信托市场逐月走弱，5月份成立的房地产集合信托比例仅为18.1%，为全年最低值。

赵鲁星表示，一方面，美联储逐渐退出量化宽松，这增加了住房企业海外融资的难度；另一方面，随着国内房地产市场的回暖，信托基金将迎来还款高峰期，这将进一步推动信托产品的大幅收缩。在这种背景下，房地产企业的间接融资渠道和直接融资渠道一个接一个被堵塞，经营资金面临前所未有的压力。

《经济信息日报》记者了解到，虽然融资渠道有所收窄，但房屋企业的销售回报也大幅下降。26日，中粮地产发布利润预警，预计今年6月30日起，上半年利润将逐年大幅下降。中粮集团表示，盈利下降主要是由于预计相关时间投资物业的公允价值将会下降。

此外，在a股上市的房地产企业中，有20家公司发布了半年度报告。其中，只有5家公司的利润明显增加，14家公司的利润明显下降。荣丰控股、嘉凯诚、创兴资源等企业发布了首个亏损预警，深交所、粤宏源、荣石赵晔、光宇集团、滨江集团发布了预减。

根据张大伟的分析，由于去年结转的部分销售额，目前的数据实际上低估了企业的压力，许多企业在下半年面临更大的压力。“一线城市笼罩在观望气氛中，尽管最近北京大兴、通州和其他郊区建筑等一些项目降价，但交易表现仍然较差。”

他说:「虽然中央银行的五项按揭贷款最近发出定向放宽首笔置业贷款的信号，以及有很多有关放宽购买限制的消息，但要在短期内对楼市的整体复苏产生实质影响，并不容易。我们预计，在销售业绩和资金链的双重压力下，更多项目将主动加入降价行列。”张大伟说。

在激烈的斗争中经受考验

该行业将迎来新一轮整合

近日，有报道称，上海月河房地产有限公司旗下的嘉定月河国际广场项目表示，该项目因财务问题于6月1日被迫停工，房屋交付延迟半年。月河地产相关工作人员表示，公司资金链断裂后，现阶段正在与一家中央企业进行并购，虹口区的两个项目即将移交，公司杭州项目如有支付，将及时支持该项目。

赵鲁星表示，如果一些房地产企业在短期内遭遇现金流短缺，他们无法通过销售、贷款等渠道解决，否则他们将成为下一个面临破产或收购的企业。

张大伟认为，房企半年报压力很大，在认购量下降的情况下，房企面临着由促销转向降价的压力。在1000亿左右的房企表现不佳的情况下，1000亿左右的房企和中小房企将很快经历一场淘沙的大浪。

零点二宝研究中心发布的报告还显示，2014年第一季度，中国M&A市场完成交易359笔，同比增长71%。就M&A而言，房地产仍遥遥领先于其他行业，排名第一，成交额为55.49亿美元，占23.9%。未来，房地产行业将面临整合和洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域扩张、人才、产品设计等方面全面展开。

同政策咨询研究部主任张宏伟指出，处于危险中的房企有三种类型:第一类是产品类型高端、流失率较低的企业，而这些企业的销售业绩最为脆弱；第二类是前期过度占用土地，导致成本结构偏高，影响销售资金回报的企业，或者是盲目多元化扩张，影响房地产主营业务的企业；第三类是信用不良、贷款有限的中小企业。

对此，万科董事会主席王石近日表示，他始终认为房地产市场需要调整。目前，房地产市场增长放缓主要是由经济转型引起的，预计未来两到四年将处于持续调整期，但很难概括不同城市和地区的调整范围。他认为，中央政府不应该出台大规模的房地产市场刺激政策，而应该让房地产市场软着陆，让市场自行调整。“没有新政策是好政策”。

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