调整房地产市场不当政策 需求才能够有效释放

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为了从根本上改变目前需求减少的局面，不仅开发商需要降价，政策也需要合理调整。

纵观北京新居市场，出现了一系列的营销手段，如精装改空白、降质、团购、电子商务、特价房等，这些都是变相的降价行为。房企不愿明确当前的压力，因为他们担心老业主之间的纠纷。

嗅觉灵敏的大型房地产企业总是可以走在前列。2010年，万科率先引领深圳楼市。2011年，龙湖在北京大兴区启动降价，大兴区经过深度调整，成为2012年北京首个恢复的区域。今年，龙湖和万科再次“领跌”。其他房地产企业不应该“打探”、“纠缠”、“慢慢下坠”，而应该“下坠到底”。否则，市场将继续萎靡不振，大多数房屋企业将无法抵御资金周转的压力。

目前，降价是房地产企业最合适的选择。只有当房价接近普通人的购买力时，需求才会慢慢释放。

除了房企要主动应对当前的市场变化外，政府也要及时调整过去政策中不合理的部分。值得注意的是，北京最近取消了“限价令”，开放了高端市场，受到业界的好评，为调整政策中不合理的部分开了一个好头。

首先是信贷政策。随着居民收入的不断增加和家庭人口结构的变化，住房需求必然会升级，而改善需求有望成为市场的主力军，这值得政府的支持。然而，北京第二套房的认证过于严格，首付款高，利率高，这使得普通家庭很难升级他们的住房。事实上，这些客户是银行信誉良好的优质客户。因此，建议将第一套理论应用于那些换房间的人。

第二，目前，全国各地对住房公积金贷款购房的支持还比较薄弱。例如，北京只能借80万元，即使是3a，也只有104万元。以总价200万元的一套自住商品房为例。首付30%，需要借款140万元。公积金贷款仍有很大缺口。因此，建议公积金贷款政策应与市场接轨，根据当地实际房价合理增加贷款额度。

第三，目前只有北京严格执行购买二手房按差价征收20%个人所得税的政策。现在，在购买总价低的小公寓时，税费加代理费接近首付，这相当于很多人的房价翻了一番，导致支付能力明显下降，二手房市场的大多数人都被挤出去了。因此，建议北京在操作层面上与中国其他主要城市保持一致，并对那些升级住房和买卖住房的人给予适当的税收减免。

第四，限购政策也是当年调控政策的核心政策。考虑到北京限制人口规模的压力，限购应该长期实施。然而，限购本身的不合理性亟待调整。

例如，购房资格要求社会保障证书应连续支付60个月(5年)，而不是一个月。但事实上，只要有工作调整，社会保障一般都会被切断。按照这种节奏，谁能保证五年内不换工作？这项政策太死板，不人道。此外，就贡献价值而言，即使它被打破了3到5个月，也并不意味着这个人对北京的贡献比别人少。

此外，对当地人的限制也是有争议的。例如，一个人只能住一间套房。事实上，单身并不意味着未婚，你可能会带孩子，需要改善你的生活。

第五，自住住房的定位应作为一种市场调节手段。当市场过热时，投入更多来稳定它，当市场太冷时，它会放缓。因为政府已经掌握了住房，所以可以根据市场的变化，通过增加或减少供应量来达到市场化的调节效果。

综上所述，要唤醒当前低迷的市场，需要多方共同努力，相信市场经过深度调整后会更加健康稳定。

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