千亿房企大考：面积向下、价格至顶

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截至6月，春节和传统淡季交易等因素无法解释房地产市场的持续低迷。

官方统计数据和房地产巨头的民间数据都反映了一个现实:中国的房地产行业已经进入了一个危险的领域，完全依靠价格来推动增长。

数据显示，今年前四个月，万科、保利地产(600048股)、中国海外地产、华润置地等房地产巨头的销售面积大幅下降。除了万科，大多数巨头的销售面积在头四个月下降了20%以上。进入4月份后，万科开始在全国范围内降价销售。

香港房地产教父、中原集团创始人史永清在接受媒体采访时表示，一旦内地房地产市场的问题暴露出来，可能会从一个极端走向另一个极端。

“4月份，交易量开始下降，我认为5月份的降幅将超过4月份。我们已经清楚地感觉到市场正在发生变化，量变几乎就要变成质变。”

销售很匆忙

事情正在发生变化。

截至5月25日，在中国指数研究院监测的12个重点城市中，只有武汉的营业额同比增长约5%，其余城市均有所下降。其中，杭州降幅最大，为53.13%；北京紧随其后，下降了47.21%；深圳排名第三，下降了36.3%。

虽然数据并不意味着一切，但连续的数据表明趋势的变化。

从各方的数据来看，国内房地产行业的情况是，一方面销售价格上涨，另一方面销售量下降。依靠房价的无限制上涨，许多房地产巨头仍然保持着相对非理性的繁荣。

根据国家统计局5月18日发布的数据，在4月份监测的中国70个大中城市中，尽管价格涨幅有所收窄，但与去年同期相比只有一个城市下跌，69个城市仍在上涨，其中北京、深圳等一线城市的同比增幅仍为两位数。

其中，增幅最高的是上海，增幅最高，为13.6%，而北京、广州和深圳的增幅均为11.2%。

但是硬币的反面是另一个冷酷的现实。在房地产业的销售量和销售价格这两个核心指标中，房价横向上升，但销售面积急剧下降。

上海统计显示，今年第一季度，上海市场新建商品房交易面积为180万平方米，同比下降37%。

今年第一季度，北京新建商品房成交量为16418套，同比下降41.3%，同比下降55.8%，创下自2005年以来新房季度成交量的新低。

根据深圳市国土资源委员会的数据，今年第一季度深圳的交易量下降了40%以上。今年4月，深圳售出2936套新房，同比大幅下降25.5%。

今年前四个月领先房地产企业的销售业绩也证实了这一尴尬的现实。

数据显示，今年1-4月，万科累计销售面积524.3万平方米，销售额669.8亿元，同比分别增长8.7%和19.6%。然而，就数量和价格而言，这两个数据的增长率并不匹配。事实上，万科的销售面积已经连续两个月下滑，2014年的销售形势不容乐观。

与调整了数据的万科相比，其他巨头更加丑陋。

同期，中国海外房地产累计签约销售额约为455.65亿港元，同比下降12.4%；建筑面积264.8万平方米，同比下降22.32%。

保利地产1-4月份的签约面积为284万平方米，同比下降22.17%；合同金额同比下降9.45%，至363.98亿元。

第二梯队500亿住房企业的情况也令人担忧。

数据显示，龙湖地产前四个月的签约销售额为126.1亿元，同比下降5.9%，签约销售面积为114.6万平方米，同比下降11%。

华润置地签约销售金额约136.7亿元，同比下降40.95%，销售建筑面积129.74万平方米，同比下降32.14%。

从以上数据不难看出，今年前四个月，保利地产、中国海外地产、龙湖地产、华润置地等领先房地产企业的销售额大幅下降。

换句话说，如果同期销售价格没有大幅上涨，这些房地产企业的总销售数据将非常糟糕。

房地产巨头的增长达到顶峰

如果说前两年齐飞的成交量和价格仍有基本支撑的话，那么现在中国的房地产业已经进入了一个完全依靠价格来拉动增长的危险区域。

事实上，前四个月，虽然万科的销售面积增长了8.7%，销售额达到669.8亿元，但增长一直比较疲软。

因为大多数人不知道的是，万科1月份276.5亿元的销售额大部分来自2013年的留成。

根据申银万国的调研报告，由于春节的关系，万科1月份的销售额不高，但之前已经积累了约350亿的签约资源，这在今年第一季度的销售额中有所体现。

万科秘书长谭华杰亲自承诺，万科1月份的销售额大部分来自2013年认购但未签约的部分。

如果扣除谭华杰的“多数”，万科今年的实际销售额无疑将出现负增长。

事实上，万科近年来的快速发展导致了房价的上涨。

数据显示，2012年前5个月，万科全国平均销售价格为10252元/平方米；2013年前五个月，平均销售价格上涨至11604元/平方米，每平方米单价上涨1352元。

根据最新数据，2014年4月，万科平均售价为11665元/平方米，环比下降2.1%，这是万科连续第三个月环比下降。但与去年同期相比，万科的平均销售额仍增长了4.31%。

事实上，许多房地产企业已经进入价格驱动增长阶段，最明显的例子就是龙湖。

数据显示，2013年，龙湖实现合同销售额481.2亿元，同比增长20%。但同期总销售建筑面积仅增长2%，达到426.12万平方米，销售单价为11293元，同比增长17.6%。

在海通国际看来，龙湖平均价格的提高主要是由于全国范围内房价的上涨和公司来自西方的销售贡献的下降。

如果说中国的房地产业近年来是非理性的繁荣，那么房价的上涨就是他们的主要武器。

回顾2013年腾飞的巨人。

2013年，融创前五个月平均销售价格为21020元/平方米，同比增长29.8%；万科前五个月平均售价为11550元/平方米，同比增长10%；恒大的均价为6548元/平方米，同比增长7.5%；世茂地产前五个月的平均售价为12882元/平方米，同比增长10.7%。

为此，2013年前5个月，大多数基准房企取得了令人满意的业绩，其中包括中国海外房地产、华润置地、保利地产等房地产企业，这些企业已经实现了超过一半的年度销售目标。

现在，随着销售量的崩溃，仅靠房价的上涨是不可能维持过去的繁荣的。

与年初设定的销售目标相比，近几年的前四个月，大多数房地产企业的销售进度相当缓慢。除了年度销售任务保守的恒大地产外，世茂地产、融创中国、R&F地产、金地(600383)等房地产企业前四个月的业绩约占年度目标的20%。

根据德意志银行的研究报告，和盛创展、首创置业、金地、宝龙地产、建业地产、中海地产等9家房地产企业今年可能无法实现销售目标，如果在未来几个月不降价或加大销售力度，可能会导致重大现金流问题。

最明显的例子是，今年以来，全国范围内，包括宁波、浙江、南京、无锡、合肥、安徽、襄阳、湖北、神木、陕西等地，出现了10多起住房企业资金链断裂的曝光案例，如宁波奉化兴润地产、海宁立德地产、南京江宁英佳地产等。其中大多数是中小型住房企业。

跌倒还是不跌倒的两难境地

销售额下降的结果是库存增加。

据易居房地产研究所监测，截至4月底，35个城市新建商品房总存量为2.49亿平方米，同比增长2.6%，同比增长19.5%，创下5年来新高。

据Cree Research Center称，这一轮降价可能会赶上2011年震惊市场的全国降价，60%的折扣利润再次出现。就产品类别而言，它主要是只需要的产品，涉及到大大小小的住宅企业。

第一个降价的仍然是万科，它在2008年引领了中国。

5月24日，位于广州番禺南星大道的万科欧泊推出了204套平房，平均售价约为1.5万至1.68万元/平方米。上月万科澳宝网上签约均价为21092元/平方米，同比下降近30%。

根据《经济观察报》获得的信息，万科已经减少了在北京、广州、深圳和杭州等几个重点城市的销售。其规模是巨大的。

万科内部人士告诉《经济观察报》，万科已经做好降价准备，万科深圳公司早在4月份就定下了小基调，随时准备降价。

上述高管认为，一旦各种变相的优惠方式不能支持交易量的增加，开发商将采取降价方式，降价幅度可能在10%至15%之间。

问题在于，并非所有开发商都有实力和信心降价。

根据中海地产的年报，中海地产去年实现净利润约183亿元，连续12年位居房地产行业第一，其高利润率一直被视为行业基准。

然而，住房企业盈利能力的下降是整个行业的发展趋势。中海集团的毛利率从2012年的38%下降到去年的33%。

万科的数据也反映了这一趋势。万科2013年的毛利率为23.69%，比2012年下降了3.72个百分点；2013年净结算利率为12.76%，比2012年下降1.16个百分点。这也是万科结算利润率下降的第四年。

但是降价不一定奏效。

在接受《经济观察报》采访时，一家国有房地产企业的高管表示，目前，大多数房地产不应该开盘，也不能推盘。今年以来，几乎所有房地产企业的开工率都已降至40%以下，而去年约为70%，显示销售明显放缓。

至于房地产的未来趋势，谁也说不准。被誉为香港房地产教父的史永清具有一定的代表性。

石永清在接受媒体采访时表示，我们在内地有数万名员工，就像在内地楼市的肌理中放置探测器一样，我们的感觉应该不会错。

在施永青看来，二三线城市的供过于求的局面已经明显暴露出来。除了刚刚需要的资金将进入市场，投资者必须避免它。消化刚刚需要的大量供应是不可能的。

石永清表示，头脑清醒的房地产开发商已经意识到危机即将来临，并已开始部署战略撤退。他们知道在二线城市，应该尽快降价清货，即使遭受一定损失，也应该尽早离开。否则，资金可能会陷入困境，他们将不得不长期背负这一负担。

和潘石屹一样，史永青认为最薄弱的环节和最大的风险是金融产品。在史永清看来，中央政府曾出台政策限制银行向房地产行业注入过多资金，但开发商仍使用信托、理财产品、私募股权基金等形式来掩饰银行的资金，现在这部分资金即将到期。借新还旧是通常的做法，但问题是，如果房子卖不出去，房价下跌，他们就很难从市场上顺利融资，旧债就会出问题。

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