上海治群租出招：宿舍式公寓取代群租

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不久前，上海的一栋居民楼发生火灾，两名消防队员被热风吹起并被推了出去，随后倒地身亡。经调查，火灾中出现了集体租房现象。因此，集体租房的混乱再次引起了人们的关注。

那么，集团租金是如何形成的，应该如何治理？记者最近走访了一些社区和部门寻求答案。

原因:流动人口多+利润可观

“集体租房不是简单的住房租赁问题，而是经济社会快速发展和快速城市化进程带来的特殊社会现象。其实质是大规模人口流动带来的综合服务管理问题。”上海住房保障和房屋管理局表示。

根据上海市人口管理部门的数据，截至2012年10月，上海共有700万人申请了居住证，其中超过620万人申请了暂住证。这些人主要是刚毕业的大学生、公司的年轻白领和服务行业的员工。他们的收入普遍较低，对低端住房租赁的需求很大。

然而，近年来上海新增商品房数量过大，适合租赁和廉租房的中小户型供应不足。一方面，业主购买的大房子租金高，难以出租；一方面，许多来上海的人需要住宿。逐渐形成了一个新的行业——“二房东”，他们从房主那里租下大面积的房子，然后尽可能地把它们分成小房间出租，甚至把厨房和浴室等非住宅的空房间改成住宅房间。

“我亲眼看到一栋160平方米的房子，分成14个小房间。其中一个只能容纳一张床，但一个家庭有三代四口人。白天，我儿子和儿媳睡觉。他们晚上去工作，老妈妈和她的孙子睡觉。”中远两万里社区委员会主任方锁英说。

用这种方式出租是有利可图的。以中远两湾130平米的房子为例，月租金约为3500元，“二房东”收取的租金比市场价略高4000-4500元，分成10个分租。每个房间根据大小收取700-800元的租金。整栋房子的月租金高达7000-8000元，年“利润”为45。因此，集体租房一再被禁止。

业主:“人防”+“技防”

中远两湾城是上海最大的房地产，第四期是集体租房的聚集地。"在高峰期，社区里有1400多户人家租房子."中远两湾城置业总经理杜说。

高密度租户远远超出了房屋设计的承载能力。过度使用电梯、治安和消防隐患、噪音扰民、环境脏乱使原住居民苦不堪言。

2009年11月，忍无可忍的杨杰华和一群业主自愿组成一个小团队，蹲在大门口，当他们看到一群房客时，礼貌地劝阻他们。轮流上阵的“人与人之间的战术”使群租者“烦恼”，逐渐从困境中退缩。很快，团体租户的数量下降到两个。

此外，一些业主想到了“技术防御”。2012年，320号楼进行了试点，物业公司和政府共同出资安装了“梯子控制”装置。所有者手中的访问卡的功能增加了。进入大门后，需要刷卡启动电梯，进入电梯后刷卡，电梯自动运送到居民楼层。由于每个家庭能收到的门卡数量有限，集体租户的数量突然减少了很多。方索英说，今后，“梯控”可以安装在每栋有维修资金的大楼里。

在整群租方面，上海各区县也在不断创新工作做法。例如，宝山区宝镇共和家园的第一个租户是“色彩宣传”，由社区警察、居委会、行业委员会、物业等组成。，并随机检查租户。人口信息登记、环境卫生、消防安全、公共安全、邻里关系等综合得分。，它们分别以绿色、蓝色、黄色和红色四种颜色进行宣传。

指导:集中居住+租回

在新泽阳光公寓的篮球场上，年轻人朝气蓬勃。在社区文化中心的一边，乒乓球比赛正如火如荼地进行着，体育馆里的瑜伽让人放松。“每天晚上都有电影上映。”公寓运营管理部的工作人员杜告诉记者，“居民们在参加各种文化体育活动时，可以得到文明点，还可以交换礼物。”

新泽阳光公寓是上海闵行区最大的农民工集中居住区，主要面向莘庄工业园区的企业。共有11栋6层公寓和2栋8层小高层建筑，共1218个单元，可容纳约6000人。

大多数房间像学生宿舍，大约40平方米。一面是“顶天立地”橱柜，另一面是四张双层床，可容纳8人。下铺被移走，取而代之的是一张桌子和一个衣柜，使它成为一个四人房间。这样一个房间的租金是每月900-1100元。“没有厨房，但有一个大食堂，可供400人同时用餐。”杜对说道。

与周围的商品房相比，新泽阳光公寓的租金便宜30%左右。"这是因为我们使用工业用地作为莘庄工业区的配套设施."鑫泽置业有限公司董事长兼总经理邵说。

截至2013年底，闵行区共有新泽阳光公寓等25个集中居住区，建筑面积62.5万平方米。"目前仍有7个在建项目，建筑面积40.4万平方米."闵行区房管局村居办公室主任李德宽说。

然而，邵坦言，像新泽阳光公寓这样的集中居住区并不能完全解决住房问题，集体就近租房的现象依然存在。“我们现在正在尝试‘租回’，即按照业主自愿的原则，将各地已整改的集体出租屋租回，统一装修，统一转租，统一管理。”

虽然这种方式受到了很多业主的欢迎，但“不用担心‘二房东’破坏房屋结构，不用担心群租整改，不用上门催租，收入稳定。”不过，邵暂时只租回了20套房子。“财政压力有点大。”由于租回合同一次签5年，价格随市场变化，不改变房屋结构，不增加租赁面积，装修费用需要在5年内分摊。"如果这被转换，租金将会很高."

治理:增加违规成本+优化供给结构

集体租赁问题必须综合治理。近日，上海市综合管理办公室、市高院、市房管局等10个部门联合制定了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，明确了集团出租房屋综合管理的流程，即发现、认定、整改和处罚。四个环节:各区县要及时受理基层群众反映的居民投诉和集体租房问题；通过对住房面积信息和实际人口信息的现场核实和比较，确定群租；然后，街道镇协调有关部门，对不同的违规行为向租赁方发出限期整改通知；最后，逾期不改正的，依法作出行政处罚决定，责任人拒不履行的，申请法院强制执行。

同时，《意见》明确了出租人、转租人、承租人、经纪机构等房屋租赁相关主体各自的责任，针对目前集体租赁管理成本高、非法成本低的问题，加大了对非法租赁的处罚力度。

处罚信息将纳入全市公共信用信息服务平台。如果出租人不履行处罚决定，其房屋销售将受到限制。违反规定的转租人和经纪人将被列入“黑名单”，并受到相应的监督和处理。承租人可能面临无法申请居住证的困境。

另一方面，意见增加了对违反安全管理要求的处罚。出租的房屋不符合治安、消防标准和要求的，由公安部门责令改正，可以并处1000元以上3万元以下的罚款。出租人集中出租一定规模的房屋，不履行相应的安全管理职责，造成严重后果的，由公安部门责令改正，并处以10万元以下的罚款。

“提高罚款，使非法收入几乎被抹去，从而利用经济杠杆阻止集团租金的发生。”上海市房管局的一位人士表示，“当然，我们必须进一步引导合理的居住需求。”意见对区县政府提出了明确的要求。通过研究制定金融支持政策，积极探索代理租赁经营模式，鼓励公共租赁住房经营者、社会专业机构、物业服务企业等。在社会上储存闲置住房，开展住宅代理租赁，逐步扩大租赁住房供应规模，优化租赁住房供应结构，稳定住房租赁水平。

然而，房管局的人承认，在目前上海外来人口聚集的情况下，不可能完成所有的工作。但是，上海的目标非常明确，从深化人口服务管理综合控制入手，以合法稳定就业和合法稳定居住为基准，始终做到全面安全控制。

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