土地市场升温 房企抢地大战是常态

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最近，北京的土地市场(房地产)持续升温，每一次住宅用地拍卖，都会上演一场激烈的土地争夺战。据业内人士称，今年，当土地供应减少时，住宅用地的竞争将继续升级。由于土地价格高，通过控股集团取得土地成为住房企业的新常态。

交易额为每天47.48亿元

由于土地资源稀缺，7月17日，在北京市国土资源局交易大厅，土地拍卖现场依然火爆。首次进入现场拍卖的良乡高教园区西生活区西片区，吸引了万科、恒大、中铁建设等8家房地产企业或财团参与竞争。经过40多轮招标，恒大以15.7亿元赢得土地，所有住宅部分均为“自住商品房”，销售价格为17500元/平方米。这是恒大时隔一年后在北京土地市场的重新努力。

东区地块吸引了万科、中铁建设、融创等6家房地产企业或财团参与竞标。经过近60轮的激烈争夺，天恒以31.78亿元人民币+7.1万平方米的限价住房赢得了这块土地。根据交易结果，两笔土地交易的总成交价格为47.48亿元，地价分别达到40%和41.4%。

据资料显示，良乡作为房山老城区，配套设施相对成熟。良乡高教园区是北京市委、市政府确定的两大大学园区之一，占地面积10060亩，是良乡东扩的核心区域。现已落户北京理工大学、首都师范大学和北京工商大学等六所大学。由于校区住宅在北京一直很受欢迎，所以每次进入市场，良乡高教园区周边的地块都会受到各房企的激烈争夺。

随着上半年的过去和各方数据的发布，上半年北京土地市场的成交额最终锁定在685亿元。虽然北京市大兴区和房山区的土地出让竞争最近很激烈，但这并不能改变北京市上半年土地出让金下降40%的事实。

据有关统计，截至7月15日，6个半月内已售出43块土地，其中19块为住宅用地，这15块住宅用地分布在丰台、房山、昌平、平谷、密云、顺义、通州、海淀，似乎不算小。然而，如果你仔细地把它们分开，你会发现一个可怕的现实，商品房是全方位的高端。19个地块的建筑面积为350万平方米，占2015年全部售出土地的56%。

房地产企业适合玩富人游戏

在土地短缺和激烈竞争的背景下，住宅企业组成联盟来赢得土地是一种普遍的做法。然而，随着竞争的不断加剧和房地产新常态的到来，房地产企业之间的合作越来越紧密，已经渗透到土地收购、开发和经营等诸多环节。

持续高企的土地价格也带来了高起点价格的资本门槛。据数据显示，今年上半年北京土地市场的成交额最终锁定在685亿元，售出的33块住宅用地中，有一半以上是住宅企业联合体。这种强大联盟的结合是住房企业为高价土地所采取的策略。

例如，在2015年的第一次拍卖中，丰台区亚林溪小区0501-626、627地块由招商地产(北京)有限公司、北京华润曙光房地产开发有限公司、深圳(房地产)连欣投资管理有限公司、智昌(北京)企业管理有限公司共同中标；北京华润曙光房地产开发有限公司、北京首都发展有限公司和深圳市连欣投资管理有限公司获得丰台区白盆窑“巨无霸”地块..

“这样做不仅可以减少同行业的竞争，还可以分散资本压力和市场风险。”一位业内人士表示。

自去年房地产行业开始调整以来，许多房地产企业开始反思并寻求转型。与此同时，高地价和政府“最高价者得”的政策取向，要求“规划”收购土地，也对房企的发展和经营能力提出了更高的要求。

今年5月，万达和万科这两家知名房地产企业也开始控股。万科总裁于亮和万达总裁王健林宣布的战略合作框架协议，几乎达到了“一亿”联盟的极致想象。根据协议，双方将共同获得土地，并在未来合作开发。此外，万科开发住宅部分，万达进行商业开发，分工明确。双方将成立各自的高层协调小组，共同探讨合作开发现有项目的可能性。

业内人士指出，其背后不仅是土地稀缺和高地价，也是房企基于自身定位和发展方向做出的考虑。今后，在新常态下，房企之间的合作将越来越多元化。

地价“助涨”房价

土地市场供给不足，特别是核心区优质地块稀缺，使得高价地块频频出现，高地价意味着房价会进一步上涨，同时也会推高周边项目的房价。

4月27日，北京市海淀区北部中关村永丰工业基地(古坝000931)地块被北京首创置业以54.6亿元的成交价格收购。据估计，该地块的底价超过4万元/平方米。

然而，该地区万科乳源和先锋万象大厦的单价一直徘徊在37000元/平方米左右。这种土地交易，在一段时间内，该地区的房地产项目往往沸腾，同时，它也驱动这些房地产项目的营业额上升。

“面粉”价格高于“面包”价格的现象，加速了北京商品房进入豪华期。同时，土地市场也成为下半年楼市价格上涨的“导火索”。随着6月份以来楼市回暖，丰台、大兴等多块土地连续高价出售，地价传导房价，再次点燃了下半年楼市价格上涨的预期。

「目前，土地供应不足，特别是地理位置优越的优质土地供应更少，所以只要这些优质土地推出，便很容易变成高价土地。这种高价土地肯定会对周边房价产生一定的拉动作用。”叶巍我爱我家(博客，微博)营销经理孔丹告诉记者。

“最近的交易非常好，它主要是由土地热驱动的。大兴不断卖出高价，买家的预期看涨。最近，项目调用的数量显著增加。”大兴区某房地产营销总监表示，市场已经形成了较好的预期，“每个项目都会加入涨价的行列”。

2015年上半年，北京共有19宗住宅用地转让，原因是保障性住房和公共建筑的分配，以及土地稀缺，导致开发商争夺限价住房和自住住房。未来，这19个案例中的商品房用地将只有55万平方米。

“改装成普通商品房只有4000套左右！也就是说，2016年能够上市的商品房不到1万套。北京普通商品房的年需求量在5万至8万套之间。”中原地产首席分析师张大伟说。

业内人士指出，在上半年利好调控政策的市场背景下，北京楼市已经走出低谷，进入上升周期。随着下半年供应量的增加和交易量的不断增加，提价项目将不断增加。朱英杰