北京商业类地块竞争激烈 核心区优质地块多开发缓慢

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编者按:北京城市核心区的土地资源日益稀缺，热土往往成为开发商争夺的热点，催生了一个又一个“地王”项目。从前的万柳王迪、夏佳胡同王迪、农业展览馆和最近的海淀高价土地，“面粉比面包贵”的现实引起了很多关注，推高了房价。为此，Zhongxin.com房地产频道将逐一揭开前“土地王”项目的神秘面纱，并通过实地考察解读许多高价场所的“前世”。

中新网7月10日电(记者孙房地产频道)近年来，可以进入北京市场的土地日益向周边郊区扩张。三环路进入市场的土地很少，甚至四环路和五环路的新增土地也很少。一旦有土地拍卖，它将吸引许多房屋公司掠夺。

最近，北京大兴区的土地市场爆发了激烈的竞争，不到两个星期就卖出了8块地，这立刻让北京一度荒芜的土地市场回暖。其中，扣除大兴区瀛海镇限价商品房后，商业部分的楼面价格约为3.6万元/平方米，远远超过该地区商品房价格。

商业用地的热卖再次将公众的注意力集中在商业地产上。据Zhongxin.com房地产频道报道，近年来，北京土地市场上的商业地块很受欢迎，而且地价普遍较高。经过相互的争夺，老金土地也进入了建设和运营阶段，这不仅考验了开发商的专业能力，也见证了北京商业地产市场的发展。

过去热门商业地块进展缓慢，仍处于地下工程阶段

在繁华的崇文门商业区，每天熙熙攘攘的人群穿梭于几个主要的购物中心，如郭蕊和新世界百货。也许没有多少人关注它。这里正在建造一个新的购物中心。记者从这里多次发现，该建筑已达十余米，时尚的围墙正在紧张施工中。从附件信息中，我们可以知道在建的项目叫“磨房”。

Mofang所在的位置正是多年前轰动业界的崇文菜市场。据了解，2011年6月27日，京泰富房地产有限公司的子公司广州峰峰房地产经过33轮招标，以7.1亿元的总价、43，200元/平方米的底价、近140%的溢价赢得了北京崇文市场的土地。当时，它被称为“单价王”。

在接下来的一段时间里，该地块的建设进展似乎并不顺利。据报道，何景泰富涉嫌囤积土地或陷入“商业圈”的困境，但各方对项目进展均不置可否。大约一年前，何景泰夫谈到了该地块的建设，称将在这里建设一个自给自足的购物中心，预计将于2016年底开业。

作为合肥京台府在北京的第一个商业项目，崇文门菜市场被征地至今已有四年。莫桑比克现在的内部进展如何？为此，中信。com房地产频道向何晶泰富发出了采访提纲，但对方没有回答具体问题，而是表示该项目的投资中心即将竣工并开放，这让外界对该项目充满期待。

在土地稀缺的北京二环路，区位优势不言而喻，夏光莉朝阳区的商业地块也有这样的区位优势。2012年7月30日，何裕房地产的子公司洪堡天成经过63轮招标，以每平方米约37，900元的底价和169%的溢价，获得了朝阳区夏光莉市第五、六号金融地产。

与崇文菜市场地块相比，夏光莉地块的土地面积和地价略好，但经过三年的征地，其发展进度将会更慢。记者从现场看到，只有在建的挖掘机才能透过高高的围墙看到。绕过东边的一个门口后，记者走进去，看到地基阶段工程正在现场进行，但立即被门卫说服离开现场。当被问及在这里建什么时，对方说正在建房子。

夏光莉地块位于三元桥商圈，位于东北三环和四环之间，周边设施成熟。自那一年以来，它被称为业内最好的纯商业区。关于项目的具体规划和建设过程，记者致电何裕房地产营销中心总经理王千，但电话没有接通，短信也没有回复。

据Zhongxin.com房地产频道报道，近年来，北京大多数商业和金融地块都很受欢迎。除了上述高品质的区位地块外，中央商务区中富地块、香河苑小区和商业金融用地都引发了房企之间的竞争，区位优势更难以复制。现在，香河花园地块已经由南昌市政府和融创中国共同开发，住宅项目的大使馆就是其中之一？该研究所最近已进入市场，但尚未提及商业流程。cbd核心区的商业和金融地块也很受欢迎，但进入市场4年后仍处于地下建设阶段。

一线城市商业地产的不饱和需求将会上升

不难发现，北京核心区的许多商业项目进展缓慢，具体原因可能只有开发商自己知道。对此，世邦魏理仕华北研究部副主任孙祖田在接受Zhongxin.com房地产频道采访时表示，商业项目的开发进度受建设、拆迁、开发商策略等诸多因素的影响。每个项目的情况都不同，不能一概而论。

“如今，零售物业市场对开发商的经营管理能力要求越来越高，这体现在成熟的开发商通常注重长期的财务回报规划和预期，对购物者的需求、品牌投资资源和项目资产管理经验进行调查研究。一方面，他们依靠开发商培育自己的核心竞争力，另一方面，他们也依靠专业的商业房地产服务提供商的支持。”孙祖天说道。

近年来，住房市场经历了几轮政策调整，而商业地产几乎没有政策约束，其发展相对自由。正因为如此，许多城市的商业房地产市场发展迅速，各种购物中心和写字楼如雨后春笋般出现了一段时间。但是，由于市场需求和产品同质化的影响，空的商业地产项目比例偏高，市场趋于饱和，一些城市甚至出现了泡沫。

然而，上述情况似乎并没有出现在北京这样的一线城市。根据戴德梁行的最新数据，春节后北京写字楼市场正在逐渐升温。第二季度，北京甲级写字楼的月平均租金小幅上涨0.31%，至每平方米每月383.53元(61.66美元)，同比小幅上涨0.86%。由于本季度进入市场的新项目预租状况较好，企业租赁活动比上季度更加活跃，全市甲级写字楼平均入住率下降0.86个百分点，至4.55%。此外，空零售物业的购买率为12.05%，租金相对稳定。

易居智库研究总监严跃进在接受中信网房地产频道采访时表示:“对于一线城市来说，商业和写字楼的去库存化周期在不断增加，但这并不意味着这些城市已经面临饱和。随着灵活租赁模式的推广，最典型的是为了配合Maker 空房的创作，一些商业和办公物业也不例外。随着政策激励的增加，对这类房产的需求将继续上升，从而降低空的购房率。”

同样，在孙祖田看来，商业地产的饱和是相对的，而不是绝对的。以北京为例，无论是写字楼市场还是零售市场，都处于核心商圈，开发经营策略合理、有针对性的物业仍然处于稀缺状态。(中信。房地产频道)