酒店低出租率催生公寓大战 谁是最后赢家？

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[许多经济型连锁酒店正面临入住率低的考验，这使得酒店运营商考虑转变公寓模式，以更快的回报。然而，由于公寓更加透明，并具有“去中介”效应，投资者对此非常乐观]

在广州工作一段时间后，刘辉发现租房是个问题，由于缺少服务和良好的硬件设备，他感觉很糟糕。他有长期经营连锁酒店的经验，突然发现这是一个商机，于是他申请内部创业，开始打造白金集团旗下的第一个公寓品牌“沃趣”。

刘辉只是许多酒店经营者转向公寓市场的一个缩影。

《中国商报》记者近日从对多家酒店、公寓、投资、制造商、开发商等的深入调查和采访中了解到。，许多经济型连锁酒店正面临着低入住率的利润“生死线”的考验，这使得酒店运营商考虑转变公寓模式，以更快的回报。然而，公寓的“去中介化”效应因其更大的透明度而受到投资者的高度重视。业内人士预计，公寓市场将很快面临新一轮资本重组，如果要在公寓市场站稳脚跟，系统管理是一个巨大的考验。

65%入住率“生死线”考试

经过退市和私有化，白金集团一直在创造各种酒店子品牌。最近，它打入了一个新市场——长期租赁公寓。

“起初，每个人都认为长期租赁公寓和酒店似乎没有任何关系，但它们实际上是融为一体的。当我在广州工作的时候，我的租房需求让我觉得很多人都有同样的需求，但是苦于缺少好的产品。在这种情况下，这是一个商业机会。所以我向集团申请了一套“卧房”刘辉当了7天的酒店经理，已经在白金酒店工作了很多年。现在他已经开始打造白金公寓的品牌，签约了10家店铺，第一套公寓即将开业。

记者在采访中了解到，事实上，锦江百货、朱华、格林豪泰等酒店运营商也在考虑或已经进入公寓市场。

为什么酒店经营者大量进入公寓市场？

一位知情人士为记者算了一笔账。在一线城市，购置房产的租金成本为每天每平方米2.5至3.5元，而在二线和三线城市，租金成本约为每天每平方米1.8元。如果以3元计算，一个房间大约是30平方米，也就是说，每天的租金大约是90元，而酒店仍然有很高的运营成本，如劳动力。合计后，每间酒店房间至少要以170元的价格出售。根据这一计算，如果入住率低而入住率高，酒店经营者将面临利润压力。

“根据行业估计和经验，如果一家经济型酒店想获得稳定的利润，入住率应该达到80%~85%。如果其入住率低于65%，那么酒店基本上是赔钱的，所以对于经济型酒店行业来说，65%的入住率是衡量经济型酒店是否会赔钱的“生死线”上述知情人士直言不讳地表示。

“如今，在许多一线和二线城市，经济型酒店已经饱和，导致入住率和房价双双下降。过去，经济型酒店的入住率达到85%~90%，但现在有些地区的入住率可能只有60%~70%，甚至有些项目会更低。根据如家快捷酒店和中国住宿的财务报告，经济型酒店行业的平均入住率只有80%左右，平均每间可售客房的收入在160元到170元之间。这些数据与前几年相比有所下降。”华美首席知识专家赵焕燕指出，现在很多经济型酒店项目都面临着利润压力，由于租金和人工成本逐年上升，投资回收期也越来越长，从过去的3-5年到现在至少5年。

另一方面，在长期租赁公寓中，每间房的投资不到5万元，低于经济型酒店的7万~ 10万元。公寓的人工成本只有经济型酒店的十分之一，公寓投资的回报期从1年到3年不等。所有这些数据都促使酒店经营者转向公寓市场。目前，朱华和格林特里酒店已经开始测试水上公寓产品。沃曲已经做了一个加盟公寓的模型，它签约的10家店中大多数都是特许店。

公寓资本理论可能引发一波并购浪潮

不仅是酒店经营者，还有蘑菇、北科、友社等一大批公寓运营商也开始以各种方式崛起，这使得资本市场瞄准了投资机会，友+、庆科、青年交易所、未来域等公寓企业相继获得融资。

“如果我们看一个行业是否值得投资，我们必须首先看这个行业的客户基础是否足够大。如果这是一个万亿美元的行业，即使你只占有1%的市场份额，你的公司也能做得很好。如果是一个特别小的行业，即使你是行业领导者，规模也不够大。公寓业是一个有着特别大基础的行业。这个国家需要租房的人太多了，不仅仅是农民工，还有很多90后。他们的生活理念更独立，他们也需要租房，这些人需要更多的服务。这不是简单的租赁。这些是长期租赁公寓的巨大客户群，因此该行业非常值得关注和投资。”元乐盛资产管理有限公司首席策略师熊哲告诉《中国商报》记者。

许多业内人士指出，公寓行业的青年观众已经进入社会，这将带来巨大的需求。中国一线城市年轻人的结婚年龄越来越高。对于单身年轻人来说，公寓无疑是一个很好的选择。此外，中国核心城市的房价收入比已经很高，许多年轻人即使结婚也买不起房子，所以租房需求仍然很大。至于买房和租房的选择，在年轻人资产积累的早期，月供给成本和月租赁成本的差距过大，这将促进公寓市场的发展。早在1969年，美国最大的酒店式公寓运营商eqr就成立了，美国公寓的房地产投资信托基金一年到头都保持着约8%的收益率。它于1993年上市，市值已达275亿美元。美国有300多处房产和11万套公寓。中国的行业刚刚起步，所以不难理解为什么这么多人疯狂地涌入这个行业。

熊哲进一步指出，过去很多房子都在中介手中，大部分信息不对称，价格不透明，服务和管理欠缺。如今，随着长期租赁公寓的兴起，信息变得透明，取代了中介。在投资者眼中，长期租赁公寓的“去中介化”有利于规范市场。

至于“去中介化”，连锁家庭网络已经推出了自己的家庭式公寓，准备进入公寓市场。记者从链家网了解到，目前，很多家庭式公寓都是通过连锁店获得的，它们的销售也是通过线下商店进行的。

记者注意到，长期租赁公寓的资本运营与多年前的经济型酒店非常相似。首先，出现了大量的品牌酒店，然后它们受到资本的青睐，接着酒店之间出现了一波并购浪潮。

“我们预测，根据公寓市场的上升速度和对各类资本的投资，很可能在不久的将来引发一波并购浪潮。公寓之间的资本渗透将是显而易见的，一些小企业可能会被洗牌。行业格局将会改变。”刘辉认为。

这一点也得到了市场的证实。据知情人士透露，一家知名的公寓公司将在不久的将来投资一个公寓行业，这不是一个简单的竞争关系，但可以相辅相成的细分公寓产品。未来不排除公寓将引发新一轮上市热潮。

谁更适合分散注意力？管理是一种考验

记者在采访中发现，目前大多数公寓运营商都采用集中整栋租赁的模式，但大家也在关注分散的市场。

公寓集中管理相对统一，但其高成本也加剧了利润压力。

“例如，魔方公寓正在赔钱。尽管魔方公寓是第一批进入公寓行业的公寓之一，但它已经被许多角落的新公寓所取代。这里的部分原因是由于管理不完善，魔方公寓的征地成本很高，所以开发速度一直很慢。华平之前在魔方公寓投资了6000万美元，但是魔方公寓一直在亏损。华平对此也非常不满。但由于前期亏损严重，华平不得不再次投资2亿美元，希望增持市场。”许多内部人士告诉记者。

魔方公寓面临着集中公寓的困境。目前，大多数公寓选择模型不够科学，依赖于创始人或个人的判断，但从人流、车流和周边顾客中选择公寓的模型还没有建立，成本也很高。

与魔方公寓的困惑相比，分散式公寓在这个问题上显得平静。蘑菇公寓的联合创始人龙东平告诉记者，蘑菇网下有一个房屋收藏团队，与中介公司合作。通过与中介公司的合作，另一方将大量房屋交付给蘑菇公寓，然后由该小组进行筛选。

龙东平表示，蘑菇公寓的购房标准应该考虑两个条件——价格和位置。在早期，蘑菇公寓选择在一个40，000/平方米的社区里居住。现在价格比较宽，很难买到房子，因为价格比较窄；相反，他们现在更注重区位因素，而区位是决定空住房入住率的最重要因素。蘑菇公寓现在基本上占据了地铁沿线的房屋。但即便如此，目前，在分散式公寓中买房的成本可能每月增加200元。

“集中的整栋建筑更容易管理，但分散式公寓发展迅速。集中公寓的投资回收期约为3年，而分散公寓的投资回收期仅为1年或更短。关键的一点是，在分散的公寓里租房更容易，而在集中的公寓里租房更难。因此，我们基本上采用分散式公寓模式。”罗晓娱乐租赁公司创始人兼首席执行官郭宇告诉《中国商报》记者。

目前，大部分刘辉正在做集中的“卧房”公寓，但它表示，今后还将考虑发展分散式公寓。

从事公寓垂直产业社区建设的方东东创始人李权认为，未来的分散式公寓会更好，这种公寓是快速的、大规模的，只有有规模才能生产。

“在未来，公寓市场可能是集权和分权的结合，这将导致集权或分权。您可以将精力集中在一个社区的几层房产上，也可以将业务和支持结合起来。”郭宇说道。

然而，不管是集中还是分散，成功的关键在于管理。

“酒店经营者住公寓的优势在于他们有一套系统。铂金拥有8000万会员和一个后台系统，这可以帮助公寓开发在营销和客户转换率。”刘辉说道。

出生在互联网上的郭宇认为，对其互联网思维的管理将有助于其后台系统的建设。“公寓一旦变大，就不可能靠人来管理了。它必须是系统的。”

8月6日，Qu在去哪儿的指挥下，宣布与华泰电子商务进行战略合作。打算喊是针对分散式公寓的管理系统服务。

“呼出是为非标准住宿行业提供管理服务系统的平台，如支付、安全管理等系统服务，包括分散式公寓。这些缺乏服务管理的住宿运营商是我们的客户，我们将收取管理费和佣金。事实上，我们的模型类似于airbnb。”Qunar.com副总裁、Qunar.com创始人张泽告诉《中国商报》记者。

“airbnb始于2008年，其安全性在最初三年也受到质疑。这种模式本身需要一个强大的社会信用体系来支持，并要求用户不要选择酒店，用户需要高质量的用户数据和用户评论。建立链接需要很长时间，以便积累更好的列表。”小猪短租公司的首席执行官陈驰说。

当然，前景看好的公寓行业也有需要注意的问题。

《中国商报》记者了解到，目前公寓行业有房东、中介、酒店经营者和投资者两种，但他们对这个行业了解不够，专业人员不够。未来公寓的创始人王宇以前是魔方公寓的创始团队。后来，当他的想法不同时，他出去开始了自己的事业。魔方公寓也因为高级职员的流失而变得不稳定。从那以后，魔方公寓在中国找到了酒店团队的员工，并替换了以前的员工，希望用新的想法拓展市场。然而，如此大规模的血液交换对公寓来说并不好，因此业内人士持谨慎态度。

业内人士指出，目前，公寓仍在摸索产品设计和客户需求，市场仍缺乏质量监督体系的监督和控制，如最近的友+公寓事件，这些产品的质量最终取决于消费者。数字