一线城市核心地段土地稀缺 多家地产商尝试旧楼改造

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核心城市核心区域的土地变得越来越稀缺，开发商们正在考虑新的方式来“四处奔波”。

施琅格林房地产有限公司(00106.hk，以下简称“施琅”)近日宣布，公司全资子公司银骑士环球有限公司作为买方，与上海市长宁区清溪路770弄25号拥有的75套住宅、停车场和公共设施签订了销售协议，总价款为人民币5.4亿元。上述地址占地面积13，400平方米，建筑面积比为1.18，于2000年竣工。

该项目是施琅第一个旧楼改造项目，是施琅在传统的征地开发商业模式之外对新商业模式的尝试。

在接受《中国商报》记者采访时，许多业内人士认为，城市土地的减少将促使房企更多地转向旧的改革项目“掘金”。

施琅在公告中表示，旧建筑改造业务在中国一线城市有着良好的市场前景，希望通过收购这些物业，探索旧建筑改造的商业模式，提升投资、开发、改造和运营的纵向整合能力，并在未来继续在一线城市寻找合适的旧建筑改造项目。

事实上，旧制改革已成为近年来房地产市场的热点，越来越多的开发商加入了旧制改革的行列。据《中国商报》记者介绍，招商局、华润、保利、华侨城、万科、凯撒、瑞安房地产等房地产企业都从旧房改造项目中受益。

自2010年以来，一线城市土地供应呈现缓慢下降趋势。一方面，一线城市新增可开发土地在减少，另一方面，相关政府对土地供应更加谨慎，土地市场价格下降趋势更加突出。随着土地价格的上涨，开发商的开发成本越来越高。在这种情况下，旧的改革成为促进城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道，这样政府就可以改善城市中心的面貌，住房企业就可以降低开发成本并从中获利。

凯撒曾经是旧改革的最大受益者之一。根据嘉里的研究数据，2013年，旧装修项目对凯撒239亿元人民币的合同销售额贡献约30%，其中位于深圳龙岗的凯萨城市广场贡献高达19%。2014年，凯撒的销售额接近300亿英镑，佳兆业城市广场的贡献也最大。

至于旧的改革，许多地方政府也在加大支持力度。2014年2月，上海《关于进一步提高土地节约和集约利用水平的意见》提到，希望进行上海中心城市更新。此后，深圳和广州也出台了类似的政策。

去年，国土资源部还颁布了《节约和集约利用土地条例》，该条例还旨在开垦和利用废弃土地，如历史遗留的工矿区，并重新开发城市和农村地区低效利用的土地。

记者从多次采访中了解到，旧的改革模式主要分为两类。一是以市场为导向，政府为主导的模式，房屋企业也需要进行拆迁工作，这主要是在深圳采用的。另一种是政府主导，先拆迁后土地出让的模式。但是，与一般的土地净开发相比，旧的土地改革更加复杂，周期也更长。

上海新世界是一个典型的老发展的例子，瑞安房地产已成为上海的新地标之一。另一方面，由于新天地板块旧改革进展缓慢，瑞安房地产在该板块开发的豪华住宅项目翠湖天地，在进入市场之前已经等待了很长时间。这也占用了房地产企业的资本成本。