上海土地市场火爆：地价逼近销售价

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今年上半年，土地市场交出了一份令人满意的成绩单，上海的土地单价不断刷新纪录。

根据同一政策咨询数据，截至6月30日，上半年上海土地总成交量为503.2亿元，同比增长5.5%；同期，底价为9503元/平方米，同比增长8.2%。

在一线城市土地紧缩、央行降息、3月30日新政等一系列因素的影响下，上海土地市场的竞争日趋激烈，部分土地项目的价格甚至接近该地块的房屋销售价格。

“土地太贵了，我们拿不走。如果我们不接受，其他人还得接受。”"今年上半年，土地面积扩大了，但并没有被收回。".....许多房地产企业土地开发部门的负责人向记者抱怨上海这个诱人的市场。

6月，经过几轮竞争，华润法华财团以每平方米38，062元的底价和26.87%的溢价，在闸北区市北高科技(报价600604，咨询)技术服务产业园中标。早在4月底，第一次进入上海市场的碧桂园就以62.16%的溢价和8108元/平方米的底价赢得了嘉定徐航镇的纯家园。

“上海的未来市场将会上升。我们对这个市场持乐观态度。我们一直在寻找合适的上海土地。”碧桂园联合总裁朱荣斌说。

一些业内人士告诉《中国商报》记者，上半年上海土地市场表现良好，一方面是由于政策刺激，另一方面是由于土地供应减少。

与2011年上海住宅用地计划供应量相比，2012年和2013年为1000公顷，去年为700公顷。今年，供应直接下降到400-600公顷，供应继续萎缩，达到新低。

在此之前，戴德梁行甚至预测，今年上海的工业用地和住宅用地将发生变化，以缓解住宅用地的短缺。然而，更多的观点认为，即使工业用地发生变性，也无法从根本上缓解土地市场的紧张。

在土地紧张的情况下，许多房地产企业表示，即使“头破血流”，也要抢占上海的位置。

《中国商报》记者从多家独立渠道了解到，很多非一线城市的房地产企业都有意将总部迁至上海，甚至有传言称万达也将总部迁至上海。许多房地产企业高管在不同场合表示，选择进入上海是集团发展和品牌建设的战略考虑。

随着三、四线房地产市场趋于饱和，上海作为一线城市，在去库存方面有着引人注目的表现。根据同一政策咨询的数据，上海商品房的去工业化周期已缩短至8.89个月。

“这表明，从短期来看，上海房地产市场没有下跌的压力。未来，上海商品房基本面将呈现快速反弹趋势，相关政策的利好将逐渐影响房地产开发方面。”同一政策咨询研究部主任张宏伟告诉记者。

但是，通过以如此疯狂的价格购买土地，有可能预测房价的上涨吗？

长期从事土地分析工作的李对此表示关注。他认为，面对如此高的土地价格，许多开发商意识到了风险，因此“联合开发”成为一种趋势。

例如，上述土地由华润和法华共同开发。在华润法华取得土地的当天，招商局平安财团以89.67%的溢价和23，277元/平方米的底价获得了宝山区大场镇w121301单元38-02的土地。

虽然上海市场普遍乐观，但房地产企业拿到如此昂贵的土地，未来的销售压力也很大。

今年上半年，在上海住宅用地交易的前10大底价中，1-6月份该行业的底价/平均交易价格比例超过70%。

这意味着上海宅基地的底价已经呈现出“面粉接近面包”的趋势。

“这些新项目无疑会抬高周围的土地价格，而周围的项目可能会窃取乐趣。但是对于这些土地的开发商来说，压力可能很大。今天的消费者注重性价比。虽然上海市场很好，但不好的项目是卖不出去的。”中原地产研究部高级经理卢文喜告诉记者。

以上海闸北大宁房型地产的土地为例，其底价为47609元/平方米，创造了当时的区域之王。许多业内人士认为，房型房地产至少需要卖7.8万元/平方米才能收支平衡。然而，记者从搜房网看到，大宁金茂大厦房型房地产项目一期工程的开盘价约为7.2万元/平方米。

低开放和高步行是开发项目的常规策略，如此高的土地价格对开发商来说是一个巨大的挑战。记者从大宁金茂大厦周边的房地产了解到，房星地产拿到土地后，迅速提价。

张宏伟认为，三、四线城市房地产市场进一步恶化，库存压力依然很大，品牌房地产企业的布局策略转向回归一、二线城市，导致一、二线城市土地市场再度火热。