商业地产新一轮“圈地运动”：二线房企扎进四线城市

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“到2017年，我们预计将规划200个城市客厅项目，打造一个适合城镇的购物和生活平台。”嘉凯诚(000918，Consulting) (000918.sz)董事长卞蔡华向《中国商报》记者描绘了他的宏伟蓝图。

目前，三、四线城市的住房已接近饱和，越来越多的中型房企开始关注商业地产的“肥肉”。包括贾凯市、新城控股(01030.hk)、徐汇(00884.hk)、阳光城(报价000671、咨询)集团(000671.sz)、郑融等房地产企业，为了在商业地产领域赢得一个世界，已经在全国各地展开竞争。

记者了解到，由于一、二线城市的商业地产市场基本饱和，房企开始将注意力转向一、二线城市的郊区、三、四线城市甚至五线城市的中心。

去四线城市

自去年以来，贾凯市一直在积极收购四、五线城市的土地，以建设自己的“城市客厅”项目。本项目最大的特点是与地方政府合作，利用ppp模式(以特许经营的形式将部分政府责任转移给企业，建立政府与企业“利益共享、风险共担、全过程合作”的社区关系)构建城市生活服务平台。项目建成后，将整合政府服务、公共服务、体验式商务、餐饮娱乐和o2o商务。

据记者不完全统计，仅去年一年，贾凯就在浙江获得了14块土地。与此同时，成立了一家基金公司，为“城市客厅”搭建一个投融资平台。今年6月，为了给“城市客厅”项目注入更多资金，全资子公司上海凯翔地产70%的股权被以5.92亿元的价格出售。

城镇居民日益增长的消费和生活需求将构成一个巨大的市场。“许多发展中的三、四线城市没有商业综合体，这些地方的消费正在聚集，这充满了机遇。”新城控股高管欧阳杰告诉记者:“例如，湖北很多城市的消费水平已经超过了武汉，但这些城市仍然缺乏这样的商业购物中心模式，我们希望找到这样一个合适的切入点。”

面对巨大的市场，其他房地产企业自然不会放过。去年，新城控股收购了长江三角洲和环渤海地区的13块土地，主要分布在三、四线城市。郑融集团商业管理公司总经理张子玉表示:“未来，我们将达到30~50个购物中心的商业规模。”

根据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的数据，2014年，全球购物中心的新开业面积为1140万平方米，高于2013年的1060万平方米。在全球最活跃的20个新建购物中心市场中，中国城市占据了全国的一半，总建成面积达570万平方米。

卞蔡华认为，中国有6.8亿城乡居民。尽管受到电子商务的影响，他们的消费能力正在逐渐增加，他们对购物和娱乐的需求也在增加，但是在这些地方没有地方可以提供这样的消费。

第二波

四处奔跑

尽管市场前景看好，但一些业内人士指出了潜在的风险。虽然目前这些三、四线城市还没有好的商业综合体，但随着未来越来越多的房企加入进来，“势均力敌”可能不可避免。此外，商业综合体对资金的要求很高，对中型住房企业的压力很大。

根据克里的一份报告，商业地产已经进入了第二波收购。在各种退出机制逐步建立和完善的现阶段，可能是进入商业地产的好时机。然而，许多房地产开发商把未来的潜在价值作为选址的一个重要标准，这必然会面临更长时间的业务维护。无论是自我维持还是出售和出租，它都将承受更大程度的财务压力。为了应对财务压力，这是主流选择，但只有好的产品。

许多业内资深人士向《中国商报》记者指出，中型住宅企业抢占这个市场的核心是制造差异化产品，否则同质化竞争中很容易出现风险。

“在我们的每一个项目中，我们都将登陆一个360天永不停息的城市剧院、屋顶花园、水母海洋景观长廊和迷你鸟语森林，以创造一种特殊的体验。”张子玉告诉记者。

目前，购物中心主要集中在购物和餐饮环节，但很少有人真正把购物中心变成一种生活方式。郑融正试图引入植物和动物来增加消费者对自然的体验。

“在商店的客厅周围，将有超过7英亩的土地被贾凯开发并建成一个商店文化中心，包括游泳池、博物馆、文化中心和其他政府公共服务部分。竣工后，将出租给店口镇政府运营，政府将支付固定租金。”扁对记者说。

经过这些配套建设，贾凯市项目周边当地居民的文化需求和体育需求得到了解决。在经历了上述需求之后，这些居民自然需要休息和娱乐，所以贾凯的城市客厅成为了选择。

中银国际证券(BOC International Securities)房地产行业分析师田世信认为，像贾凯的客厅这样的商业模式是独一无二的，该公司关注的是长三角经济强镇的消费升级需求，这与传统的城市基础设施投资模式不同。

兴业证券(报价601377，咨询)也对新城控股模式持积极态度，认为新城控股常州土地储备比例已从2012年的50%下降到目前的26.5%。如果常州市场的土地价值低于土地价值的15%，公司的项目布局将进一步分散，风险也将分散。插图/刘飞