无崩盘之忧有调整之痛——上海房地产市场调查

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房地产市场的“悲哀”被稍微夸大了

根据国家统计局的最新数据，4月份上海新建商品房增长率降至0.3%，二手房价格指数今年首次出现滞胀。之前，三、四线城市相继降温，之后，一线城市逐渐消失。这是房地产市场崩盘的节奏吗？

国家发改委宏观经济研究所经济研究所副所长宋丽表示，中国房价正处于阶段性均衡状态。这意味着在现阶段房价可能会分阶段调整，但不会出现长期趋势性下跌，也不存在外界所说的崩盘风险。

其他专家认为，目前的经济形势没有发生显著变化，总体上保持了稳定增长。大城市只需要买房，货币保持了一定的增长速度，所以房价不会出现大规模的崩盘。

以上海为例，一季度经济运行保持在合理区间，增长7%。在人口方面，根据相关部门的数据，从2002年到2012年，全市常住人口在半年多的时间里增加了660万人，过去三年每年净增73万人。

据官方统计，今年一季度，上海新建商品房交易面积为180万平方米，同比下降37%，但比2012年同期增长40%。官员们预测，今年上海房地产市场的年成交量将低于异常火爆的去年，但大致相当于前一个“正常年份”。

在价格方面，根据21世纪不动产上海区域市场研究部的跟踪数据，截至4月底，在全市21个行业的40个基准建筑中，只有7个建筑价格下跌。

经过仔细调查，对个别建筑的所谓“潜水”是可疑的。4月底，浦东新区塘镇板块的“金达苑玉龙大厦”项目推出了“三折优惠”。该项目的创纪录价格为50，700-63，700元/平方米，此次给出的特价为36，000元/平方米。然而，记者发现，该楼盘去年10月开盘，半年内仅售出7套。原始价格明显膨胀的房地产的所谓降价与其说是促销，不如说是回归理性。

19日，记者以买家身份致电售楼处，获悉“60间特价房全部售完，下一次开盘时间尚未确定。”《网上房产》显示，自5月份以来，已经签订了3套新合同，售出的房屋总数已达10套。

"上海对房价涨跌的容忍度正在提高。"上海市房管局相关负责人告诉记者。业内人士提醒，在任何市场中，大起大落都是正常现象，我们应该警惕通过高调唱响空楼市，渲染楼市“悲哀”来绑架市场舆论和政策导向。

痛苦调整的必然过程

尽管崩溃理论完全是无稽之谈，但市场正在经历真正的调整。

据统计，4月份上海二手房交易量超过15400套，同比下降20%，同比下降16.7%。上海一家房地产中介的负责人用“三个三”来形容当前的“恐怖”:“员工走了30%，营业额只有30%，客户只有30%。”该公司原本计划今年在上海开设大量新店，但到目前为止只开了一家新店。

交易量的急剧下降也可归因于银行贷款审查期的延长。一些二手房中介销售人员告诉记者，银行已经表示没有配额，他们可以在过去的半个月申请下一笔贷款，现在将变成两个月；过去一套房子的整个交易过程需要一个半月才能完成，但现在需要两三个月，第一套房的优惠利率是一个奢望。该政策咨询研究部主任张宏伟认为，房地产市场成交量和价格不佳的主要原因是银行信贷紧缩。

“金融政策和产业政策对房地产市场的影响令人心碎，这也是市场的手。”上海永清房产副总经理李维真说。

然而，他认为，目前上海楼市的冷清更多是由于买卖双方心理博弈的加剧。许多市场机构将租赁市场视为房价的底线。统计数据显示，上海住房租赁市场显示出价格和数量的稳步增长，表明住房需求正在增加。

“原来市场卖的是未来价格，现在要逐步回归到实际价格。”在上海经营二手房8年后，李维真对当前的市场变化喜忧参半。一方面，他认为这是一个痛苦的过程，每个人都在受苦；另一方面，他认为长期疼痛比短期疼痛好。如果实体经济能够支撑，房地产市场就不会出现重大事件。如果你现在不调整，将来会更加困难。

他认为，调控的目的是将人口流入、需求增加、经济增长和房地产发展速度联系起来，以形成一个健康的房地产市场；我们必须首先挤出企业的泡沫，并向实体经济返还更多资金；只有放弃房地产市场的虚拟份额，才能真正推动产业结构调整。

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