融创中国拟收购绿城30%股权 房地产市场洗牌或加剧

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这意味着融创将成为绿城的最大股东。然而，融创没有提及如何支付收购所需的金额。业内人士表示，在房地产市场增长放缓、融资渠道收紧的背景下，私募可能是主要方式。

一位接近绿城的房地产人士向《中国证券报》表示，绿城董事长宋卫平近年来在公司管理方面遇到了瓶颈，并因其他因素已经退休。他曾经在公司里说过，卖掉公司是最好的选择。

业内人士指出，融创对绿城的收购将是中国房地产行业的一个标志性事件，而大型品牌房地产企业的收购可能意味着市场洗牌时代即将到来。在这个过程中，“大鱼吃小鱼”和“强壮的人保持强壮”的局面将得到巩固。

融创可能成为最大股东

5月15日上午，在两家公司宣布暂停交易后，业内猜测融创收购绿城的消息不胫而走。果然，5月15日晚，融创和绿城同时发布公告，证实了这一消息。

根据绿城2013年年报，绿城中国目前的股权结构为:绿城董事长宋卫平及其配偶夏一波占25.11%，副董事长兼首席执行官寿柏年占17.81%，副董事长罗兆明占5.33%。2012年6月8日，绿城推出了九仓。截至2013年底，九仓占绿城已发行股本总额的24.32%，成为其第二大股东。如果融创成功收购绿城30%的股权，融创将成为绿城的最大股东。

然而，根据公告，由于公司仍在与宋卫平、夏一波和寿柏年就拟收购条款进行谈判，且尚未就拟收购签署任何正式协议，拟收购可能不一定会进行。

在没有严重金融危机的情况下，绿城中国为什么选择出售其30%的股份，并将控制权交给其他公司？据一位接近绿城的房地产研究员透露，据《中国证券报》透露，绿城的规模在过去两年一直在不断扩大，但公司管理层没有跟上，这使得绿城的增长速度不及其他一线房地产企业。该公司董事长宋卫平自去年以来一直关注公司的内部管理，但效果并不明显。“宋卫平花了很多钱请外部的咨询公司来做管理咨询，但是在实施过程中出了问题，很多系统都不能实施。宋卫平也做了很多努力，但最终，他觉得无法推动它前进，他很沮丧。此外，去年房地产市场非常火爆，但公司收入同比下降，净利润仅略有增加。这些因素叠加在一起，使宋卫平退却了。”

绿城中国2013年年报显示，该公司去年的销售收入为289.91亿元，同比下降18.1%；归属于股东的净利润为48.86亿元，同比小幅增长0.7%。这明显低于万科、金地、龙湖、R&F等房地产企业20%的增幅。

发布该公告时，绿城正在杭州召开由宋卫平主持的半月营销会议。据知情人士透露，在会上，当宋卫平谈到公司的销售情况时，他感慨万千地说:“卖掉这家公司是最好的选择。”

事实上，绿城将其控股权出售给融创是合理的。自2012年融创的输血挽救了绿城的破产危机以来，双方合资的上海融创绿城投资有限公司已成为双方最大的利益纽带和“婚姻”的结晶。

“激进”融创的1000亿梦想

融创进入绿城，未来如何发展是业界关注的话题。

同为政策咨询研究部主任的张宏伟认为，融创进入绿城是实现国家布局的重要途径。收购后，融创可以综合利用绿城在全国的土地储备和政府资源，进一步深化已建立的区域市场。这一过程也可能促进融创在国内市场的快速增长和发展。

融创中国董事长孙宏斌曾提到过1000亿元的目标。据公开信息显示，2014年1月至4月，绿城和融创实现合同总销售额356.6亿元。即使根据前四个月市场低迷的销售业绩来看，两家公司在2014年的销售业绩也将超过1000亿元。

然而，一些业内人士对融创的激进扩张和并购并不乐观，认为这很有风险。如果市场稍有变化，销售和业绩将会动荡，这将导致金融危机。

事实上，近年来，融创中国以惊人的速度扩张，尤其是去年天价的土地收购引起了业内的广泛质疑。2013年8月，融创中国在北京亦庄赢得一个项目，底价接近28000元/平方米，创下该地区单价新高。随后，融创中国以7.3万元/平方米的价格赢得了北京农业展览馆项目，这也创下了全国住宅用地单价的纪录。此后不久，融创再次以103.2亿元人民币收购天津市南开区天拓地块，成为天津的总价王。2013年11月，融创中国以15.2亿元(相当于每平方米25082元的底价)收购了天津市南开区的手表厂地块，创下了天津市土地出让单价的新纪录。根据申银·万国的计算，融创中国在2013年花了290亿元购买土地，却没有得到合作伙伴的支持。土地收购总量同比增长128%，远远超过年初100亿元的土地收购计划。

土地收购的高成本使得融创不得不寻找一批合作伙伴进行合作。据悉，融创的许多项目都是与合作伙伴共同开发的，收入和利润都是按股权比例获得的。这名义上降低了公司的负债率，提高了周转率，但风险的根源就在这里。“每个项目的情况都不一样，每个项目的合作方式也很不一样。外界很难详细了解细节，因此很难准确判断其风险。此外，该模型中使用的资本杠杆可以带来多少额外收益，以及还会带来多少额外风险。”一位经纪业房地产分析师认为。

市场洗牌还是即将到来

自2014年以来，由于银行信贷紧缩的影响，房地产企业的资金链紧张加剧，浙江兴润房地产因债务违约而倒闭，中国房地产百强企业之一的深圳广药房地产因自身的资金风险而面临并购的终结。

随着市场转冷，大量小型住宅企业退出房地产市场，部分企业面临资金链断裂的危机。业内专家预测，未来可能会有更多小型住房企业申请破产或被收购。

张宏伟认为，大型品牌房地产企业的收购标志着市场洗牌时代的到来。在这个过程中，“大鱼吃小鱼”和“强壮的人会保持强壮”的局面将进一步巩固。

首先，房地产企业的破产和收购将进一步推动监管政策向宽松方向发展，收购方可能通过此次收购赢得下一轮市场发展机会，在未来房地产市场的竞争和发展过程中“超越角落”，领先于同类房地产企业。

其次，高周转率企业的优势将更加明显。从全国房地产企业的销售业绩来看，2013年，万科、恒大、绿地、保利等以高速周转为特征的房地产企业排名第一。2014年，这些大型房地产企业继续在土地市场、项目合作和收购中起舞。从这个角度来看，万科、恒大、绿地和保利将主导未来的市场发展格局。

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