房企并购金额暴涨4倍 部分中小房企靠民间高借贷残喘

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房地产市场降温加剧，房地产企业股权转让激增，行业并购浪潮已经到来。今年年初，《证券日报》记者从与多家高层房企的交流中了解到，一些中小房企或专业化程度较低的房企今年将面临生存危机。换句话说，今年开发商的日子将会不好过。中小型住房企业面临着出售资产以生存的压力，大型住房企业可能不得不转售资产以套现用于发展。然而，这也是标杆住宅企业通过并购扩张的好时机。

事实上，今年上半年，房地产企业的股权转让非常活跃，包括融创中国以62.98亿港元收购绿城中国24.31%的股权，中冶地产分拆256亿元。

有鉴于此，根据风能信息统计，截至6月29日，今年上半年房地产行业已完成和未完成的并购总额为1762.55亿元。其中，房地产业完成交易73笔，交易总额152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成的M&A交易(即交易进度已达到董事会计划阶段，甚至已签订转让协议，但工商转让变更手续尚未完成)92笔，交易总额1609.62亿元，同比增长4.37倍。

对此，兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆曾向《证券日报》表示，未来将会有越来越多的企业进行并购，各种低成本融资渠道的基准房企也在等待通过并购获得优质资产或地块的机会，行业并购高潮即将到来。

M&A交易激增

据风能信息统计，从M&A交易完成的数量和总额来看，2013年上半年，房地产行业完成了15笔M&A交易，交易总额为49.44亿元；2014年上半年，分别发生73起和152.93亿元，并购总额同比增长2.09倍。与2013年完成的35笔M&A交易(交易总额为142.97亿元)相比，今年上半年完成的M&A交易总额为去年的1.07倍。

值得注意的是，就M&A未完成交易的数量和总额而言，2013年上半年，房地产行业有59宗M&A未完成交易，总金额为299.5亿元，而2014年分别有92宗和1609.62亿元，分别增长了55.93%和4.37倍。

不难看出，与去年同期甚至去年全年相比，今年上半年已完成的M&A事件和未完成的M&A交易都大幅飙升。此外，《证券日报》记者仔细对比了近几年的相关数据，发现在未完成的M&A事件中，所有披露的交易最终都会基本成功，很少有M&A交易失败。

更值得注意的是，从今年上半年M&A交易主体来看，在已完成的M&A事件中，转让资产的是万方发展、宜城投资、雅戈尔、莱茵投资等中小房企，而买方是阳光。城市、首开股份等快速扩张的企业，其中首开股份作为交易买家完成了4次收购；在未完成的并购中，出现了中冶、北京万科、万通地产等知名房地产企业，但其资产转让交易金额不高，属于微调交易，交易的购买者是融创中国、龙湖地产等知名房地产企业。

以融创中国63亿港元收购绿城股权为例，宋延庆曾表示，这将提高融创中国的负债率，但收购涉及的资金可能不会占用其现金流，因此公司财务方面不会出现太大波动。

并购浪潮将会加剧

事实上，广耀地产陷入资金链危机、被报破产的事实，反映了中小房企的生存状态，甚至有些中小房企已经到了依靠民间借贷支撑“喘气”的地步。

有消息人士向本报记者透露，在长春楼市，库存逐年增加，但库存消化速度开始放缓。一些当地的小型住房企业开始用房屋来偿还债务，以偿还以前所欠的私人贷款。

巧合的是，2014年3月19日，评级机构标准普尔和惠誉国际(Fitch International)指出，中国小型房地产公司的债务违约可能再次出现，这将导致银行向大开发商倾斜，加速房地产市场的两极分化。标准普尔表示，今年mainland China房地产销售前景不明朗，市场竞争越来越激烈，小开发商的信贷环境迅速恶化。

对此，同政策咨询研究部主任张宏伟告诉记者，在银行信贷紧缩和“资金短缺”的影响下，房企深陷资金链危机的现象时有发生。浙江兴润地产破产后，房地产企业被收购股份的现象日益增多。

张宏伟认为，早期过于激进的土地收购企业所面临的资金链危机将导致更高的成本，影响销售资金的回报，或者盲目多元化和扩张的企业将更加严重，更有可能通过出售资产参与并购。

张宏伟进一步表示，开发企业资金短缺的预期将从预期变为现实。因此，对于单个企业来说，如果没有办法通过销售、贷款等渠道解决短期内遇到的现金流短缺，就可能存在债务违约的风险，成为下一个即将破产或被收购的房地产企业。(记者王立新)

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