房企并购整合大幕开启 融资成本上升

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业内人士表示，尽管中国证监会今年批准了上市房地产企业的再融资，但规模和速度可能有限。大多数房地产企业的资金链仍然紧张。在低迷时期，中小房地产企业的日子将更加艰难，行业并购的帷幕已经拉开。

融资成本上升

虽然大多数商业银行表示房地产信贷政策将保持稳定，但加强差异化管理和控制风险已成为所有商业银行的共识。据业内人士透露，目前，银行对房地产开发贷款有严格的控制。大型知名房地产开发企业可能具有一定的议价能力，而中小型开发企业一般难以从银行获得开发贷款。即使获批，贷款成本和贷款时间也明显高于大型房企。

海外融资仍然是大型住宅企业最重要的渠道。据不完全统计，今年前5个月，10家基准房企共融资600.97亿元，相当于去年融资总额的46%。其中，海外[最新动态介绍]融资436.17亿元，占融资总额的72.6%；国内融资仅占27.4%。

然而，今年以来，由于多种因素，海外综合融资成本大幅上升。

数据显示，大多数房地产企业的美元优先票据成本今年已升至7%以上。去年年底，这一数字仍低于5%，甚至更低。

中原地产研究中心主任刘元告诉《中国证券报》,息票率的上升主要是由于国内房地产行业目前的低迷，国外相关机构对该行业预期的变化，以及国际市场上一些情绪高唱“きだよ 0”的综合作用，导致房地产企业海外融资成本上升。

在此基础上，另一个叠加因素继续提高融资成本，即人民币贬值。长期以来，人民币单边升值的趋势和美元的低利率使得从海外市场获得美元极具吸引力。然而，今年人民币对美元累计贬值达到3%，以人民币销售的房地产企业面临巨大压力。

据中原地产研究中心统计，今年前四个月，住房企业境外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元和26.18亿美元，逐月呈下降趋势。

刘源认为，人民币汇率变动对融资成本的影响甚至大于票面利率的提高。如果人民币对美元继续贬值，将使房地产企业从海外筹集资金变得越来越困难。

信托基金是房地产企业尤其是中小房地产企业的重要融资来源。根据中国信托业协会的数据，第一季度末，房地产行业的资本信托投资为1.15万亿元，占10.4%。

从具有更多公共信息的集体信托产品的规模和收益，我们可以窥见行业趋势。据福利信托工作室统计，截至6月24日，集合基金房地产信托的设立规模为1099.42亿元，平均期限为1.82年，年均回报率为9.75%；去年同期，公司成立规模为1272.87亿元，平均期限为1.95年，年均回报率为9.58%。永益信托工作室分析师帅国郎表示，数据反映出房地产企业通过房地产信托融资的规模有所下降，融资成本有所上升。

帅国郎指出，一方面，由于经济增长放缓，房地产市场降温，房地产交易量下降；由于市场流动性紧张，一些房地产开发商的资金链已经断裂，这使得各方对房地产投资更加谨慎；另一方面，监管当局加大了对信托风险的监控。此外，今年是房地产信托赎回的高峰期，信托公司也对房地产信托的发行持谨慎态度。

面临整合重组

根据Flush (300033，Guba)的最新数据，目前已有20家房地产企业宣布了再融资计划。除了锦丰投资(600606，谷坝)[最新消息介绍](市场行情，咨询)等几家企业外，大部分都是为房地产项目筹集资金或补充营运资金，规模在4000-167亿元之间。虽然政策的放松被业内解读为或意在解决房企的困境，但刘源认为，资本市场对房企的放松主要反映了行业监管思路的变化，不会完全放开节奏。

近日，银行间市场交易商协会也透露，正在积极研究具体措施，支持从事普通商品住房建设的企业注册发行债务融资工具。这意味着房地产企业发行债券的细则将正式出台，符合条件的房地产企业有望通过银行间债券市场融资缓解资本压力。

由此可见，大型住宅企业在某些渠道上主要面临融资成本上升的问题，而中小型住宅企业不仅“融资难”，而且“融资贵”。同时，中小住宅企业在降价和促销的效果上不如大型住宅企业。一些高负债率的中小住宅企业已经打破了资本链。

在产业两极分化加剧的背景下，围绕困难项目和企业的并购浪潮开始了。企业间的并购、二手项目和土地交易都在增加。一些有现金的大开发商正在等待寻求并购的机会。

根据零点二宝研究中心发布的报告，2014年第一季度，中国有359笔M&A交易，同比增长71%。从M&A金额来看，房地产仍遥遥领先于其他行业，排名第一，成交额为55.49亿美元，占23.9%。未来，房地产行业将面临整合和洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域扩张、人才、产品设计等方面全面展开。

“与开辟新市场和招标地块相比，大型房企收购中小房企或其项目的综合成本将更低。”刘源说道。

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