房企银行发债铁闸有望松动 保障房明确统筹模式

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根据主承销商工作会议确定的自律公约，交易商协会表示“不支持房地产企业和近几年经审计的房地产业务收入达到一定比例的企业申请注册发行债务融资工具。”

该协会还透露，“正在积极研究具体措施，支持建造普通商品住房的企业注册和发行债务融资工具。”这意味着房地产企业发行债券的细则将正式明确，合格的房地产企业将有望通过银行间债券市场融资缓解资本压力。

同时，协会还梳理了支持保障性住房建设的债务融资工具工作机制，明确了债券发行工作机制、发行人工作机制和债务偿还机制。

“向哪些企业和行业发行债券已经成为宏观调控手段之一。主管部门应对不同行业的企业发行债券制定不同的政策。”天津一家企业的一位人士表示。

发行债券的渠道有望放开吗？

据一位接近交易商协会的人士透露，交易商协会此前原则上限制房地产企业在银行间债券市场发行债券，主要是因为2009年以来的宏观调控需要。

当时，国务院和有关部门相继出台了一系列房地产宏观调控政策。随着政策的实施，国家发展和改革委员会主管的公司债券也限制了房地产融资，称公开发行公司债券筹集的资金不应用于房地产交易、股票交易和期货交易等风险投资。

一家大型国有银行发债部门的一位人士表示，自房地产监管开始以来，房地产企业多次发行企业债券，但银行间非金融企业债务融资工具和企业债券并不总是得到支持。

在许多市场参与者看来，影子银行的扩张也与房地产企业融资渠道不畅有关，但这不是主要原因。“主要是房地产融资的主要入口，即贷款和债券，分别是

它被封锁了。”上述发行人说道。即使在2010年，当银信合作没有累积风险时，银监会也给房地产信托提供了窗口指导，以警告潜在风险。

此后，内地房地产企业主要通过海外发债、委托贷款和准证券化筹集资金。“之前，恒大地产(推出最新发展)的资金链出现问题，二、三线城市商品房存量增加。后来，它在香港发行了永久债券，事实上，它是通过委托贷款融资的。资产负债表以权益记录，不增加债务比率。”经纪人说。

然而，上述融资方式的共同缺点是利息支付成本高，信息披露不完善，难以纳入监管范围。同时，也在一定程度上推高了房地产企业的资金链压力。

瑞银证券(UBS Securities)中国区首席经济学家王涛预测，“房地产活动将下降的可能性为15%，这将把2015年的gdp增长率拉低至5%。”她表示，由于低房价、反腐以及财富管理产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资需求的许多因素正在消退。

但与此同时，在相关政策文件中，国务院一再提出支持普通商品房建设的要求。因此，许多业内资深人士呼吁适度为房地产企业融资“打开大门”，以“堵住恶门”。交易商协会表示“从事普通商品住房建设的企业正在研究注册发行债务融资工具”，这无疑有利于房地产行业拓宽正规融资渠道。

一些投资者预计，一旦放开，房地产企业的融资利率甚至会高于本地融资平台，一些喜欢高收益品种的私募股权机构可以将其作为资产配置组合之一。但与此同时，有必要对其随后的偿付能力和信贷风险敞口保持警惕。一些银行资深人士还提醒称，一旦自由化意味着对房地产行业的间接纾困，政策信号就显而易见，监管机构需要做出更加审慎的决定。

安全住房的发放预计将“归档并发放”

尽管房地产企业能否发放债务融资仍有待详细说明，但许多部委最近已将对经济适用房融资的态度转变为“明确支持”和“积极推动”。

上述交易商协会发布的手册还阐明了支持经济适用住房建设的债务融资工具的工作机制。对于拟发行的地区，应通过省级人民政府向中央银行总行提交相关函，明确债券发行规模和发行主体。交易商协会根据中央银行的指导和工作部署，对其注册发行进行市场化管理。

至于募集资金的使用，协会要求资金应专门用于保障性住房建设，不得作为资金挪作他用，并实行专户管理。协会要求发行人设立基金监管银行和监管账户，并签订基金监管协议。

关于集资建房项目的条件，“首先，要将集资建房项目纳入国家安置房项目协调小组与省政府签订的保障性住房项目目标责任书，并将棚改项目纳入当地棚户区改造计划。”上述接近经销商协会的人士表示。

其次，如果募集项目需要合法合规设立，且“四证”不一致，当地主管部门应出具说明文件，说明处理进展和预计完成时间。与此同时，筹资项目的资金需要完全到位。

“发行人可以选择自己的公开发行或定向发行方式。不过，如果采用“协调”债券发行模式，该提案仍将在定向发行框架下执行。”上述人士表示，但与此同时，信息披露应按照规定进行。

上述“整体债券发行模式”是指各省级行政单位根据中央银行相关文件要求，指定一家省级保障性住房建设融资平台公司，利用“整体规划”模式注册并发行保障性住房定向工具，通过委托贷款将资金转移到合并报表范围外和同一地区的保障性住房建设企业，并通过签订资金监管协议确保专款专用。

《手册》还明确要求，针对经济适用住房债务融资工具的定向发行，应继续实行“一次登记、一次发行”。但是，公开发行经济适用住房的债务融资工具可以“一次登记，分次发行”，也可以直接在现有登记余额下“发行备案”。

与此同时，该协会仍计划推出项目收益票据。目前，第一份单项工程收入清单已经提交给交易商协会审批，并将在几天后正式发布。消息人士透露，项目收入票据的发行指引将于本周发布。

“在5月份的主承销商会议上，有关领导表示，在项目收入清单创新初期，试点项目将选择规模大、收入稳定、长期合同关系明确的项目，棚户区改造将在优先范围内。”一位主承销商表示。

国家发展和改革委员会(NDRC)也在大力推进棚户区改造“债贷结合”试点项目，并计划让国家开发银行将试点项目扩大到全国多个省市，同时还在研究推出与保障性住房建设相关的项目收益债券。

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