房地产理财品销售出现两极化 三个月难卖3亿元

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一位信托公司高管表示，“适销”产品每周能筹集1亿元，但有些产品每月只能筹集2000-3000万元。业内人士发现，在人们普遍关注房地产市场风险的背景下，投资者在出售房地产信托或资产管理产品时变得非常谨慎。然而，融资方是一家大型房地产开发商，项目位于一、二线城市，其建筑类型仅为住宅所需的产品仍然受到投资者的青睐。

在三个月内卖出3亿元是很困难的

最近，该基金子公司在官方网站上发布公告，宣布该资产管理计划的第十阶段将开始销售，规模近3000万元。

记者获得的资产管理计划“投资说明书”显示，资产管理计划的计划筹资规模为3亿元。投资目标是在河北省北京附近的一个县级市建设一个住宅小区，其投资策略包括股权投资。和债务投资，其中股权投资是指资产管理计划转让的房地产公司实际控制人的股权，在资产管理计划到期前或到期时由房地产公司回购；债权投资是指通过受托银行向上述融资人发放委托贷款。获得贷款后，融资人主要用于上述房地产项目地块及相应的房地产项目。据业内人士称，资产管理计划的资金主要被金融家用来收购土地。

值得注意的是，与同类产品相比，该资产管理计划具有更高的回报率。记者了解到，资产管理计划分为一年期和两年期，其中一年期产品收益率高达11%，计划筹资规模为1.5亿元；两年期的年化回报率也是11.5%，计划筹资规模也是1.5亿元。

然而，根据该基金子公司官方网站的设立公告，其销售相当困难。数据显示，资产管理计划于今年3月中旬开始出售，但截至6月中旬，尚未筹集到3000多万元。

这意味着资产管理计划的平均每月筹资规模不到1亿元。对此，基金子公司客服人员告诉记者，资产管理计划的一年期产品销售非常好，计划筹资规模1.5亿元将在几周内达到。资产管理计划的一位销售代理告诉记者，该产品的后续招募速度相对较慢，因为基金子公司有严格的风险控制，下一期只能在第一期招募完成后发行；此外，还考虑了资本成本。然而，一位接近资产管理计划融资方的人士向记者透露，融资方之所以着急，是因为资金主要用于土地收购。

产品销售差异很大

“其实，这种产品本身还不错，产量很高，而且项目位于北京郊区。在京津冀一体化的背景下，具有一定的发展前景一位不愿透露姓名的内部人士表示，事实上，起初有许多信托公司和基金子公司在争夺这个项目，最终这个基金子公司赢得了冠军。业内人士认为，该产品的缓慢发布反映出目前基金子公司整体销售能力较弱。

然而，有人认为资产管理计划在三个月内筹集3亿元是困难的，这是房地产信托和资产管理计划产品销售差距日益扩大的一个缩影。

“我们公司也有一些房地产集体信托计划面临同样的问题。有时一个月只能筹到2000万到3000万元。”一位信托公司高管表示。

目前房地产信托和资产管理计划的销售情况不容乐观。以信托为例，在上周集体信托成立和发行数量增加的背景下，仅成立了9家规模为4.03亿元的房地产集体信托。受益信托网的数据显示，在5月份成立的集体信托中，房地产投资规模为86.53亿元，仅占18.1%，这是今年以来该指标的最低值。前四个月，房地产集体信托的设立规模分别占39.3%、27.44%、25.72%和25.9%。去年5月，房地产集体信托的比例高达31.5%。业内人士普遍认为，当前投资者对房地产风险的担忧是这种集体信托计划融资不畅的重要原因。

“现在，如果融资方是一家小型房地产公司，或者项目本身规模很小，就真的不容易出售。”上述信托公司高管坦言:“公司的销售部门每天都会汇报销售情况。我们发现，在公司内部，在同一销售周期内，有些产品一周能卖出近1亿元，但有些产品一个月能卖出两到三件。一千万元。”

"那些适销对路的产品仍然畅销。"上述信托公司高管表示，投资者现在在销售房地产产品时非常谨慎，他们并不特别关注产品发行人是信托还是基金子公司，主要取决于具体的产品。

通过比较研究，信托公司高管认为，那些“适销对路”的房地产信托或资产管理计划的特点是大规模的房地产开发商，至少在全省排名很高；该项目位于一、二线城市，其中二线城市主要是东部和东部地区的省会城市；房地产的类型往往是住宅，其中大多数是急需的房子。即使是复杂的建筑也是房屋较多的类型。此外，他还认为投资者更关注期限短于收益率的产品。

“从市场反应来看，投资者心中已经有了一个规模，大部分投资者不再看重回报率，这就使得各公司根据自身的实际情况开发出适销对路的产品。”该信托公司高管表示。

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