四川信托踩雷：10万一平米的别墅出事了

本篇文章3213字，读完约8分钟

过去，“布雷”是有争议的，但现在风险终于引爆了。

由于信托基金用于认购豪宅，备受争议的四川信托-上海森泽股权投资集合基金计划给四川信托带来了很大麻烦。

四川信托于2011年5月设立信托计划，募集资金3.495亿元，预计年化收益率为10%-12%，产品于2012年11月到期。

四川信托向21世纪网表示，对于川信森泽信托计划，“公司已按时足额向受益人分配信托利益。”

但是，即使信托计划成功支付，这是否意味着四川信托已经完全摆脱了这个项目？

日前，21世纪网独家获悉，上述信托计划的当事人四川信托和上海森泽房地产有限公司(以下简称“上海森泽”)已正式翻案并进入司法程序。

2 . 5亿套豪宅

四川信托再次被推到了风口浪尖。21世纪。网站独家获悉，四川信托计划的合伙人上海森泽房地产有限公司已正式翻案并向法院起诉。

根据四川信托披露的信息，“四川信托-上海森泽股权投资集体基金信托”(以下简称“川信-森泽信托计划”)是一个结构性产品，用于打包收购位于上海青浦区朱家角的11套高端别墅。

其中，上海森泽认购的劣质基金为9950万元，优先基金为2.5亿元。募集资金近3.5亿元用于设立项目公司上海冠冠冠实业有限公司(以下简称冠冠冠实业)，包括增加注册资本和公积金。

投资完成后，甘泉实业的注册资本为5000万元。该信托计划持有甘泉实业99%的股权和上海森泽1%的股权。上海森泽承诺在信托期间放弃对甘泉实业债务的追索权。

据工商资料显示，上海森泽成立于1998年，注册于上海市松江区九亭镇九福经济开发区，注册资本为人民币1120万元。根据信托资料，上海森泽在上海先后开发了赵玲社区、九州小商品市场、九洲大唐花园洋房一期和二期项目，并持有九洲大唐花园洋房三期。唐小龙，上海森泽董事长，浙江商会会长，世界华人协会会员。

“川新森泽信托计划”通过投资甘泉实业，投资豪华别墅海苑。

海源别墅项目由上海上实集团全资子公司上海上实湖滨新城开发有限公司开发。它位于上海市青浦区复兴路999弄，靠近东方绿洲、国际乡村高尔夫俱乐部和朱家角古镇。第一阶段，共有25栋单户别墅，信托计划打包收购了其中的11栋。

关于海源山庄，四川信托的宣传材料称，该项目的资源极其稀缺，不可复制:“一个超低容积率为0.14、面积为20亩、绿化率高达75%的罕见中央花园，每栋别墅拥有20亩20年专属保护林使用权，决定了其独特性和稀缺价值。”

根据信托资料，川信森泽信托计划投资2.5亿元人民币，占项目公司甘泉实业99%的股权。“相当于拥有地上建筑面积6564.34平方米，每平方米成交价约为38085元。经查询，该别墅近期成交价格为56000元∕ ㎡。根据这一计算，信托计划是以6.8%的折扣获得的，“它具有很强的安全边际(不包括上海森泽的后期投资和项目土地的增值)。"

根据项目说明书，海源别墅将被列为收购后的顶级豪华别墅，预计价格为10万元/平方米，主要出售给个人资产超过20亿元的富人阶层。

被指控低于净资产

事实上，早在川新森泽信托计划建立之初，就引起了诸多争议。

2011年，信托计划被指控陷入“负资产”。

根据产品方案，本项目信用增级情况如下:信托计划占项目公司股权的99%，相当于获得地上建筑面积6564.34平方米的所有权，即以约3.8万元/平方米的交易价格获得市场价格5.6万元/平方米的别墅所有权。

根据这一计算，信托计划的资产抵押率为6.8%，而行业平均抵押率一般低于50%。这种产品在设计之初就隐藏了很大的风险。

一些房地产分析师认为，虽然海源别墅在被收购后将进行装修，并定位为十亿美元的豪宅出售，但很难说当产品到期时，别墅的平均价格会下跌到什么程度。别墅不仅是必需的，销售周期更长，而且参照之前房地产的市场交易量，要维持预期的销售价格并不容易。

此前，一些市场参与者直言不讳地表示，信托资产已跌破净值。“2011年底，海苑别墅的实际成交价格为4.8万元/平方米，而不是信托产品说明书中介绍的5.6万元/平方米。上海别墅基本上都是打折出售的。个别别墅项目甚至会打五折出售，而一般别墅项目也会降价20%-30%。如果按照这个折现范围计算，四川信托项目实际上是负资产(注:低于净值)。”中国房地产信息集团分析师薛曾经说过。

“这种信任风险控制非常普遍。”伊一信托研究员帅国郎在接受《21世纪英文报》采访时表示:“采用结构化设计，信托计划占项目公司99%的股权，而融资方的注册资本只有1120万元。”

根据信托文件，2011年9月、2011年12月、2012年3月和2012年7月，上海森泽股权投资集合基金信托计划的管理报告均显示项目进展顺利，未发生任何风险。根据原计划，2012年11月是信托计划的赎回期。

这个备受争议的信托项目，一度被指责低于其净值，现在显然成了四川信托和上海森泽之间争议的焦点。

川信房地产风险频发

随着近两年房地产项目的快速发展，房地产信托将在2014年迎来一个密集的赎回期。以房地产信托“大跃进”著称的四川信托面临着巨大的自然压力。

事实上，上海森泽并不是第一家被四川信托以项目违约起诉的房地产公司。

去年底，舟山市中级人民法院就四川信托与金都地产的纠纷举行了庭审。

2011年9月，四川信托成立“羊城金都房地产投资专项资产收益权集合资金信托计划”，募集资金1亿元，信托期限18个月，于2013年3月到期。投资门槛为100万，100万至300万的收益率为10.5%；300多万元的收益率为11.5%。

本项目用于阳城金都房地产项目的开发建设，接受嵊泗县阳城金都房地产有限公司持有的嵊国用(2005)050号、嵊国用(2005)051号土地证书

2011年9月，川信将1亿元汇入金都房地产账户。根据合同约定，金都房地产应在信托计划成立后5天、12个月、18个月(到期日)分三次支付资产收益，但公司仅于2011年9月21日支付450万元，其余未支付。

2013年11月，由于开发商无力偿还贷款而导致违约，四川信托要求金都地产支付特定资产的收益并附加高额罚款。

“就披露的信息而言，四川信托预计2014年到期的集合房地产信托有39家，规模为111.73亿元，至少是这个规模，因为一些信托产品没有披露期限或设立日期。”帅国郎告诉21世纪网。

对于川信房地产信托的整体赎回风险，帅国郎表示:“具体项目需要分析。有些项目有实物抵押(如土地抵押、在建工程抵押等)。)、股权质押或连带责任保证人等。就四川信托2013年年报而言，风险控制还不错。”

对于四川信托与上海森泽的纠纷，21世纪网将密切关注事件的后续发展。

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和辽寮？？变得强大。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0