万科发力出租公寓业务

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万科努力打造服务公寓商务法治周末见习记者戴秀慧

"服务式公寓业务今年将进入正式扩张阶段."8月17日上午，在万科集团(以下简称万科)2015年中期业绩推进会上，万科高级副总裁谭华杰谈及了下半年万科的工作重点。

所谓酒店式公寓，是指租赁企业从业主手中获得的整体或分散的房屋，经过提炼和装修，与酒店或住宅物业的管理模式相匹配，再由租赁企业出租给租户。

“万亿是我们的大愿景(注:今年5月，于亮提到万科希望在未来实现万亿市值的目标)。未来，我们希望传统的住宅销售业务将占大约一半，而市场的一半将来自新业务。”在当天的业绩提升会上，万科总裁于亮也表达了这一点。在谈到新业务时，于亮提到了万科易，一个目前正由万科推广的酒店式公寓项目。

“在万科的转型业务中，万科地产、物流地产、教育营等项目表现良好，而酒店式公寓将成为万科转型突破口的下一个答案。”房地产专家刘庆海告诉《法治周末》记者。

进入万亿租赁市场

“事实上，在过去的两年里，酒店式公寓市场受到了资本市场越来越多的关注。”我爱我的市场研究所经理孔丹说。

据公开信息，2013年，萨夫兰投资1.6亿元建设新公寓，华平投资3000万美元建设魔方公寓；2014年，蘑菇公寓、优科一佳、优+国际青年社区等长期租赁公寓相继获得注资。

"资本的频繁关注也与房屋租赁市场的规模有关."孔丹说道。

根据国家人口和计划生育委员会发布的《中国流动人口发展报告》，2013年中国流动人口规模达到2.36亿，72%的流动人口通过租房生活，即1.76亿流动人口租房。

"据初步估计，整个房屋租赁市场的市值已经接近一万亿元."孔丹说道。

分析师表示，作为最大的住宅开发企业，万科入股是很自然的。

事实上，早在一年前，万科就已经采取了行动。

自2014年以来，万科先后在广州(房地产)和厦门(房地产)推出了面向大学生的小型酒店式公寓，万科称之为“有床公寓”。

随后，万科的服务式公寓品牌项目，即“万科易”，也迅速启动。其中，广州已成为“万科一号”项目的主要商业区。

广州万科一号项目负责人张告诉《法治周末》记者，万科在广州有5个酒店式公寓项目，约900套，其中包括万汇大厦、欧泊和软件园店。此外，还有正在建设中的金融城店和大石店。

“开放项目入住率达到95%以上，租户满意度达到75%以上。”张对说道。

“在酒店式公寓领域，万科基本完成了城市新移民首站从0到1的探索过程，建立了可复制的商业模式和同行竞争力。”谭华杰在推介会上说。

谭华杰介绍，目前，万科一项目在全国范围内已经开业和准备开业的企业有9家，总规模约1万家。

“万科邮政”将远远超过1万套，万科计划在2017年达到15万套。谭华杰说:“万科计划在未来三年内迅速将‘万科邮政’扩展到人口快速流入的许多城市。”"

万科的优势

万科为什么喜欢酒店式公寓市场？

在接受《法治周末》记者采访的许多业内人士眼中，这与房地产行业的背景有关。

“在低迷的房地产市场中，房地产的盈利模式已经逐渐从过去的开发销售模式转变为房地产现有住房服务的增值模式。”上海亿居房地产研究院智库中心研究主任严跃进表示:“各大开发公司也在积极寻求转型。”

在严跃进看来，酒店式公寓是房地产开发企业选择的方向。

“对于目前正处于产品创新焦虑期的房企来说，服务式公寓等产品似乎没有很高的投资成本，而空的投资也相对较大，因此它们会积极地进行营销。”严跃进告诉。

在业内人士看来，万科也在寻找转型的出路，而酒店式公寓正符合万科的胃口。

“随着房地产业白银时代的到来，万科正在努力将自身转型为城市配套服务提供商。因此，市场对租赁的刚性需求将不可避免地导致服务式公寓市场成为万科的一个重要领域。”刘庆海坦率地说。

在刘庆海看来，酒店式公寓市场是针对白领、毕业生和其他群体的。就消费能力、质量和增长数量而言，它是一个良好的客户群体。"万科的选择也是这类集团带来的巨大市场容量."

“选择酒店式公寓，它位于中高端市场。对于万科来说，长期积累的品牌文化将会支持其服务式公寓项目。”上海灵逸投资咨询有限公司总经理邹毅告诉法治周末记者。

“万科一直拥有良好的物业管理经验和模式，在寻找客户方面也有很大优势。这些优势完全可以满足酒店式公寓的业务需求。”严跃进说。

如何盈利正面临着一个巨大的考验

不过，业内人士也表示，在目前酒店式公寓市场的盈利情况下，万科不会受到特别照顾。

“现在从事酒店式公寓项目的企业，无论是开发商还是新兴互联网公司，利润都相对较低。”孔丹说:“原因在于‘五高一低’。”

在所谓的“五高”中，孔丹解释说，高房价导致运营公司的住房成本过高，住房融资成本过高(指银行贷款利息等)。)；行业定位问题给租赁市场带来高税费；同时，就物业管理成本和装修成本而言，项目企业也承担着高额成本。

“相比之下，租金近年来并没有上涨。因此，它面临一个很难盈利的问题。”孔丹说道。

酒店式公寓市场如何盈利？在业内人士看来，万科面临着同样的考试问题。

“万科的项目也是创新模式，能否在大面积推广还不确定。”更重要的是，这类公寓的租赁过程具有很大的灵活性。对于万科来说，接受相应的成本也是一个巨大的挑战。”严跃进说。

“目前，长期租赁公寓产品收回投资的期限相对较长，万科仍在探索中。在这一过程中，我们没有严格的利润要求。”张坦率地说。

“在运营方面，我们也在探索低成本运营模式。”张介绍说，目前万科正与国内一些智能硬件厂商合作，在项目中尝试智能门锁、监控等智能管理手段。

“同时，我们还开发了微信的自助服务系统，以提高日常业务的处理效率，减少人力投入。”张介绍说，“比如我们从今年开始收微信租金。过去，商店经理每个月初总是很忙，但现在顾客可以通过微信平台自己支付租金，租户不用排队就可以一眼看到账户。容易得到。”

有趣的是，当谭华杰接受媒体采访时，他还透露“卧室公寓”在节约成本时采用了更具创意的管理模式。“卧室公寓”的门卫不是万科雇佣的保安，而是在门口开小店的人，因为只有他绝对不会离开，而且他会比保安更忠实地守卫公寓。"

“万科从来没有成功地为富人盖房子，万科也一直成功地为普通人盖房子。”今天，当很多刚步入社会的年轻人想解决住房困难的时候，如果我们给他们提供出租公寓，他们也可以解决他们的需求。我认为这项业务刚刚开始，这个市场可能会被重新定义。就像苹果手机问世之前一样，智能手机的定义完全不同。”在万科2015年中期业绩发布会上谈到酒店式公寓的未来时，于亮表示。