裸地开发成中国房企出海新方式

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中国房地产企业在收购了一系列成熟的房地产进入海外市场后，正根据现有的开发经验，积极向海外房地产开发模式(“裸地”开发)转型。根据专业机构世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的数据，以美国为例，2013年中国资本的房地产开发总额仅为3.33亿美元，但2014年该数据激增至9.54亿美元，增幅为186%。

世邦魏理仕战略与投资咨询部执行董事王广强表示，随着大量资金涌入海外门户城市，本地优秀物业的价格涨幅超出预期，空未来的涨幅大幅降低，投资回报较往年逐渐下降。海外投资的浪潮也缩小了对优秀房产的选择，直接购买成熟房产的海外投资模式开始显现出一些弊端。在这种背景下，海外房地产开发模式已经开始进入公众的视野。“以加州2014年的本地数据为例，加州核心区成熟商业地产的投资回报率只有3%~9%，而商业项目的征地开发投资回报率高达30%。”

然而，高回报往往伴随着高风险。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国战略咨询部高级主管王春提醒称:“房地产开发存在很大的地区差异。中国房地产企业应在准备海外开发项目的早期阶段，系统地考虑当地政策、法律、税收和竞争与中国之间的差异，并警惕这些差异的潜在风险。”

目前，中国房地产企业的海外房地产开发模式大多是在照搬国内原有开发模式和相关经验的基础上进行的。应当指出，不同的国家有不同的资本要求、发展周期、市场条件和消费者的购买习惯。因此，这种“快速推进、循环发展”的快速现金流模式并不适用于大多数海外市场。

受上述因素制约，国内开发商往往需要在开发初期投入更多资金，项目投资回收期也可能被迫延长。例如，当规划许可获得批准时，在澳大利亚通常需要不到一年的时间，而在英国可能需要三年或更长时间，这就对开发商的现金流提出了更高的要求。在这种情况下，企业需要了解需求情况，在征地初期合理制定征地和发展战略。

政策风险通常被认为是项目可行性研究的首要环节。但是，目前除了关注土地政策风险外，一些在国内没有得到足够重视但在国外得到严格执行的政策环节最终可能会成为影响项目进度的制约因素。例如，房地产开发可能涉及历史建筑保护和生态环境保护，土地开发和保护范围之间有明确的红线。在许多国家，特别是欧美发达国家，历史遗址红线和生态红线的划定需要社会和人民的支持。为了获得发展批准，在作出决定之前往往需要举行几轮听证会或公民投票。如果在征地前忽视这些政策实施风险，项目进度可能会严重延迟。

此外，移民政策也是海外住房开发项目的制约因素之一。近年来，许多中国住宅开发商在美国的开发项目中选择与eb-5投资移民项目合作，将房地产销售和投资移民捆绑到对国内高净值投资者的直接营销中。然而，根据美国政府目前对eb-5的态度和eb-5项目的受欢迎程度，预计eb-5政策将在2015年进行重大调整。调整方向一是提高审批效率，二是增加投资额度。在海外开发项目的可行性研究阶段，中国住宅企业应寻求对当地政策有深入了解的专业机构提供咨询服务。

世邦魏理仕建议，中国房地产企业在进入新市场时，应该对当地市场进行充分的市场调研，选择合适的房地产开发合作伙伴。特别是，有必要对当地合作伙伴的资格进行全面研究。与国内土地所有权不同，国外发达的热点国家大多将土地私有化，而当地开发商往往持有当地优质的土地资源并具有一定的政策优势。选择一个优秀的本土合作伙伴可以帮助中国房地产企业赢得更好的区域土地机会。