穆迪等提升评级 碧桂园蓝筹在望

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广东省佛山市顺德区碧桂园中心

近日，碧桂园控股(股票代码:2007.hk)发起108亿元低息融资，其中30亿元公司债券利率低至银行贷款的20%。

事实上，不仅在金融资本领域，碧桂园控股长期以来在战略、布局、治理和人才等各方面都与众不同，一个全新的碧桂园已经为未来做好了准备。

今年，惠誉、穆迪等国际评级巨头相继提升了碧桂园控股的信用评级。目前，碧桂园控股已成为中国国际信用评级最高的私人住宅开发商。分析师表示，碧桂园离成为蓝筹股只有一步之遥。

引发超过108亿的低息融资

7月31日，碧桂园控股在香港签署了8亿美元的银团贷款。碧桂园控股原本计划募集4亿美元，但认购金额达到8.57亿美元。后来，在许多银行的要求下，贷款增加到8亿美元，是原计划的两倍。

包括中国银行(报价601988，咨询)(香港)、上海浦东发展银行(报价600000，咨询)香港分行、永隆银行和法国巴黎银行在内的12家中资、港资和欧资银行参与了银团贷款。

中国银行(香港)副行长林敬珍表示，贷款超额认购“充分体现了银行对碧桂园经营状况、财务实力和管理能力的充分信任和肯定”。"中国银行将一如既往地进一步为碧桂园集团提供全面的金融服务."

据碧桂园称，这是碧桂园控股历史上金额最大、同期利率最低、参与银行数量最多的一次银行融资。这也是今年国际银团贷款市场上，国内民营企业参与银行数量最多、金额最大的一笔银行贷款。

该项贷款的净利率为港元银行同业拆息加3.10%，综合财务成本为港元银行同业拆息加3.80%。

两天后，8月2日，碧桂园控股宣布，其全资子公司最近批准的60亿元债券发行额度中的第一批30亿元三年期公司债券已按面值100元定价发行，票面利率为4.2%，同期银行贷款利率低至20%，创下多项纪录。 如发行碧桂园债券的历史最低成本、碧桂园各项融资的历史最低成本、红筹地产企业首次发行公司债券的最低利率等。

根据大公国际信用评级有限公司的综合评估，碧桂园一期公司债券的信用评级为aaa。根据发行人的规模，发行人增城碧桂园房地产开发有限公司的长期信用评级为aa+。此外，大公国际还给予碧桂园控股公司aaa评级。

分析师表示，银团贷款和公司债券是成本相对较低的融资品种，对融资方的要求也很苛刻。碧桂园控股通过这两种方式在短短几天内筹集了108亿多元的低息资金，特别是利率为4.2%的公司债券在业内处于领先地位，利率比同期银行贷款利率5.25%低105个基点。因此，资本市场普遍对碧桂园的未来发展持积极态度。

两条红线巩固市场信心

在房地产的黄金时代，房地产企业发展的秘诀在于“高杠杆、高周转率、高激励”。现在，进入白银时代后，市场不再供不应求，原来的模式已经不可持续。“三高模式”已经转变为“高质量、高品位、高服务”。

在这方面，碧桂园首先在财务控制上划了两条红线:净贷款率低于70%，可用现金占总资产的10%以上。

碧桂园集团执行董事兼首席财务官吴建斌表示，能够安全度过几次金融危机、化危机为机遇的港资房地产公司如和记黄埔、长江实业和新鸿基的核心是拥有现金，这些老牌房地产公司的可用现金比率约为10%。碧桂园控股也是一家在香港上市的房地产公司，它也推出了这个“安全阀”。

据分析人士称，这两条红线完全控制了碧桂园控股的经营风险，相当于“确保”了碧桂园控股在白银时代的发展，释放了市场信心。

“净贷款率的上限是70%，这是你对市场的承诺。资本市场知道你已经划了这条线，当你到达这条线时，你可以做任何你应该做的事情。例如，购买土地的速度可能会放缓，而返还资金的速度会加快。这是对资本市场的承诺。说到做到这一点，资本市场将在很长一段时间后获得更多信任。”吴建斌说。

近年来，碧桂园控股积极寻求多元化融资渠道，不断改善整体财务状况。“今年上半年，碧桂园的融资成本比去年下降了14%，获得了国内私人住宅开发商的最高信用评级。”吴建斌表示，碧桂园控股的目标是将平均融资成本降至5%-6%，达到行业领先水平。

不止有一个“郊野公园小组”

在这个大变革的时代，除了财务控制，碧桂园控股还在战略、布局、治理、人才等方面进行全面创新。，以建立更大的企业集团。

据碧桂园控股相关负责人介绍，碧桂园控股未来将成为覆盖“全生命产业链”的产业集团。除了提供房地产、教育、酒店、物业等现有产品和服务外，还将整合资源，提供健康、财务管理、旅游、家政等全链服务，以满足业主不同生命阶段的主要需求。碧桂园今年引入中国平安人寿作为第二大股东，这是此次战略调整的登陆行动。

与此同时，碧桂园控股一直在经济圈和城市群中规划项目，主要集中在经济圈中的潜在城市，并吸引当地和周边核心城市的群体购买具有成本效益的产品和服务。为了在规模和利润方面寻求更好的表现，碧桂园控股今年调整了布局策略。一方面，继续深化潜在城市，市场覆盖范围从中高端市场扩大到中高端和高端市场；另一方面，它已直接进入核心城市，尤其是一线城市，并在从4月底开始的短短3个月内，先后在上海、深圳和广州赢得了4个优质项目。

所有的创新都需要进行组织变革。碧桂园控股建立了“集团-区域-项目”的三级治理模式，大力推进分权和分权化，努力使每个区域都成为强大的“碧桂园集团”。

作为机构改革的一项重要配套措施，它是伙伴制度。据碧桂园控股相关负责人介绍，自2014年10月以来，碧桂园控股实施了“同心同德”机制，使公司项目开发具有利益共享和风险共担的特点，所有新收购项目均采用后续投资机制(集团和项目管理应遵循不超过15%的项目股权投资)。截至2015年6月30日，已有45个项目参与了伙伴关系机制。随着核心成员成为项目公司的股东，土地购买、设计、成本控制、销售和间接成本控制的全过程管理得到直接加强，碧桂园控股可以更好地控制投资风险，做好运营控制。

“碧桂园未来的地区总年薪和项目总年薪应该在1000万和100万以上，否则就不是合格的地区总年薪和项目总年薪。”碧桂园控股董事会主席杨国强从这方面介绍了这一合伙制度。

与此同时，碧桂园控股从世界各地招募人才，自2014年以来，连续三年每年招募130名医生，通过培训和实战，他们已经成长为公司未来的中流砥柱。

国际信用评级最高的中国私人住宅开发商

碧桂园控股于2007年在香港上市，2014年销售额超过1288亿元，税收超过120亿元。碧桂园控股今年的销售目标是1350亿元，今年上半年完成了544.7亿元。碧桂园控股现已发展成为整个产业链的交叉集团。

“自2007年在香港上市以来，我们一直得到国际资本市场的支持，并在资本市场的起伏中学习和体验。”碧桂园控股总裁兼执行董事莫斌表示，碧桂园控股2014年净利润达到106亿元，是2007年42亿元的2.5倍。

林景珍认为，目前碧桂园集团在中国高增长地区战略性地选择和拓展房地产项目，并进入包括马来西亚和澳大利亚在内的海外市场。凭借其独特的竞争优势、国家宏观战略、快速发展和优秀的项目执行能力，集团已发展成为具有领先地位和较高品牌知名度的大型房地产开发商。

国内权威证券媒体近日发布文件称，房地产白银时代的“春天”仍在继续，目前房地产企业的市值仍处于低估阶段，因此保险大鳄纷纷投资房地产股票。根据今年4月1日的消息，中国平安人寿已向碧桂园投资约63亿港元。

碧桂园控股的变化得到了国际评级巨头的高度认可。穆迪最近将碧桂园控股公司的信用评级从ba2提升至ba1，这离其投资级别只有一步之遥。这是继惠誉今年年初将信用评级展望提升至bb+(正)后，碧桂园控股在提升信用评级方面的又一突破。此次升级后，碧桂园控股已成为中国国际信用评级最高的私人住宅开发商。

(cis)