六位地产营销老总跟你聊聊楼市那些“势”（上）

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房价真的会在下半年上涨吗？政府会出台新政策吗？现在真的是买房的时候吗？未来总是充满变数和不确定性。准确预测房地产市场的趋势似乎不现实。毕竟，决定市场趋势的变量太多，无法由个人主观意愿来控制。但这并不意味着轻易放弃。虽然市场很难预测，但还是有迹可逃。本期我们邀请了六位房地产公司的营销总监，结合当前的政策基调和市场背景，为2015年的房地产市场设定“脉搏”。这些大地产商的意见值得你参考和品味。毕竟，只有了解房地产市场的大趋势，我们才能做出更好的营销决策，把握住置业的机会。

股票市场是有风险的，而房地产是最有价值的

文，吴中房地产集团副总裁、长春(房地产)公司总经理

经过十多年的发展和洗礼，房地产市场已经远离了暴利时代。从前些年的燥热行业，它进入了一个更健康、更理性的轨道。就在几天前，政府出台了“新十一条”，明确取消限购、公积金购房首付20%、二手房销售两年以上免征营业税、降低住房贷款利率等。政府在政策上给予房地产购买者足够的支持。现在，一些地方的房价已经逐渐上涨，现在是买房的最佳时机。

开发商的低成本购物不应以牺牲质量为代价

2015年上半年，为了刺激销售，长春很多房地产甚至是大牌房地产企业推出了“3”、“4”前缀甚至“2”前缀，以低起价进行低价购物。无论是低价入市还是逆市提价，企业发展的总趋势都是以销换价，促进市场活动。

作为一家负责任的房地产企业，吴中地产坚持高品质的路线，将处处留下“山水居”的深刻生活印象，为居民提供既有建筑之美又有居住之舒适的优质建筑。为了市场竞争，我们绝不会牺牲房地产的质量。对于开发商来说，一个项目的投资是几亿甚至几十亿元，这样大的投资不能马虎；对于购房者来说，从首付到按揭，买房可以说是一生的积蓄和努力。吴中地产致力于为每位业主的生活负责，为业主献上“梦里的桃花春”。

“稳中有升”仍然是下半年楼市的基调

在今天的经济形势下，股票市场存在很大的不稳定因素，银行存款利率的增长率远低于通货膨胀率。没有更好的投资渠道，房地产仍然是最具附加值的产品。

随着省会城市功能和基础设施的改善，将会有越来越多的人被吸纳，城市人口将会聚集，对住房的需求也会增加，而且需求还会继续扩大。与全国40个重点城市相比，长春市的房价基数在全国范围内相对较低，且位置相对落后，尤其是在东北省会城市中，长春市的房价最低。尽管价格在过去两年中略有上涨，但需求一直是长春房地产市场发展的根本方面。房地产市场保持平稳发展态势，不会出现大起大落、大起大落的现象。“稳中有升”仍然是下半年房地产发展的主旋律。

新文化记者李宏丹

预计市场将保持稳定，降息将缓慢上升，这将是主流表现

长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越

去库存化仍然是开发企业面临的问题，去库存化和资金回笼是下半年市场的关键词。面对库存，开发商绞尽脑汁寻求营销创新。如今，销售较好的项目有资源或价格较低，所以消费者需要理性购房，最重要的是适合自己。

开发商需要在量的基础上追求利润最大化

今年下半年，去库存化仍然是一个具体问题，现金提取仍然是一个具体目标。因此，政策的影响将慢慢发酵，稳定和缓慢上升应该是主流表现。

在今天的市场上，存钱和取钱永远是最后一句话，也是房地产企业任何时候最重要的话题。预计还会进一步降息，并出台更宽松的抵押贷款政策。

为了应对市场，许多房地产企业在上半年纷纷降价，以低利润甚至平价来推市的策略也开始流行。下半年的主要目标是用价格换取数量和平稳的现金流，所以价格不会大幅上涨。随着库存的减少和优惠政策的酝酿，应该对其进行微调。开发企业仍应根据企业的具体情况，战略性地乐观对待市场，在策略上谨慎调整价格，在以去库存为主要核心的基础上追求利润最大化。

房子的综合价值应该得到重视

就营销模式的创新而言，先有压力，后有动力。市场上新的营销方式和互联网的深入利用是必然趋势，但它们都集中在压力巨大的市场形势下。市场将检验结果，最终一些好的公司和好的方法将被淘汰，这可以被广泛使用，并有助于房地产市场的繁荣。

如今，市场上较好的产品大致分为资源型和价格型。公园和校区属于资源型，明显的价格优势是价格型，但我相信越来越多像伟峰这样的优质产品将逐渐占据主流。因此，理性买房，需要的是最好的。在满足校区、居住半径、交通和生活设施的前提下，后期的房屋质量和物业管理仍然是重中之重。目前，仍应是一个好的购买季节，但买家不应只看价格，而应忽视房子的实用性和适用性，综合价值应予以重视。

新文化记者雷岩

下半年，楼市将处于低位。房企应该积极去炒股，而不是打架

长春天顺房地产有限公司营销总监唐纳德·李

2015年，长春楼市库存攀升至新高，且仍在累积增长，因此去库存仍是下半年的重中之重。目前，市场无法解释营销层面存在的困境，所以我们应该从公司运营的角度充分协调资本与库存的关系。

房企应积极冲刺第三季度销售业绩

下半年，房地产市场将处于低位运行，整个市场将处于去库存化阶段。然而，在大方向利好的背景下，一波又一波的政策暖风对楼市产生了巨大的推动作用。特别是6月28日央行再次降息的信号，对于房企来说，首先要积极调整推进步伐，把握好政策分红后成交量和去库存的“窗口期”，提高第三季度全年销售业绩的比重，防止企业因第四季度市场环境变化而被动推市。

从两会开始到“3？30“新政”后，央行又三次降息，这显示了政府稳定和刺激市场的决心。中国经济已经进入新常态，这是一个艰难的升级和转型过程。作为国家支柱产业，房地产行业的政府监管释放出房地产市场转向的信号。下半年，随着优惠政策的逐步落地和不断发酵，房地产市场的发展将逐渐明朗。

房企不应该爱争，而应该以合理的价格应对市场

目前，市场无法解释营销层面存在的困境，所以我们应该从公司运营的角度充分协调资本与库存的关系。目前，长春各地区价格趋于稳定，房地产企业将制定合理的价格来应对市场。下半年，房地产企业应调整和优化库存结构，积极去库存，停止争斗，尽快实现销售业绩的回升。由于下半年竞争压力依然巨大，即使有政策的积极支持，房价也不会大幅上涨。总的来说，房价的趋势将会稳定下来，而且不乏一些房地产走的是以人为本的定价路线。

对于购房者来说，我们应该抓住买房的机会。在短期市场尚未完全恢复和好转的阶段，我们应该入市购房，控制住因“救市”政策(如降低RRR和降息)的短期红利而带来的购房“窗口期”。新文化记者戴翔